요즘 경제는 깊은 수렁에 빠졌다. 각종 부채는 늘어나고 여의치 않은 자금 사정으로 부동산시장에도 비상이 걸렸다. 때문에 경매, 공매 시장은 예전에 없는 호황을 맞았다. 경제 침체기가 내년 상반기까지 계속될 것으로 전망하는 가운데 경매 공매를 통한 재테크에 발빠른 이들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 섣불리 뛰어들었다가는 낭패 보기 쉬운 것도 경·공매 시장. 확실한 재테크가 되기 위한 경매&공매의 조건을 담아보았다.

경매&공매의 주(主) 물건은 부동산…각각 법원과 한국자산관리공사에서 실시
한 물건을 두고 입찰 등의 방법을 통해 낙찰을 받는 것은 경매와 공매가 크게 다르지 않다. 경매는 법원에서 민사소송법에 의한 경쟁입찰을 통해, 공매는 한국자산관리공사(캠코:Kamco)라는 공공기관이 주체가 되어 매매를 성사시킨다. 단지 부동산이라는 물건만을 놓고 봤을 때 경매는 은행 등 금융권에서 담보로 잡았던 물건(아파트, 주택, 땅), 공매는 체납 세금으로 압류된 재산이 주를 이룬다. 수탁재산(금융회사, 공기업, 민간기업 등의 주택이나 비업무용 토지)이나 공공기관의 매점과 같은 국유재산(국가 소유의 재산을 임대·매각)도 공매의 취급 대상이다.
신문 공고를 통한 물건 확인 외에도 경매 물건은 대법원 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)나 각종 경매 유·무료 사이트, 공매 물건은 한국자산관리공사(www.kamco.co.kr)에서 찾아볼 수 있다.
경매는 당일 해당 법원의 경매법정에 가서 원하는 금액을 적어내는 기일입찰인데 반해 공매는 한 달 정도의 기간 내에 캠코가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr)에서 자유롭게 기간입찰을 할 수 있다는 점에서 공매를 선호하기도 한다. 유찰시 저감율과 낙찰 받은 후 대금 납부 방법에도 조금의 차이가 있어(표 참조) 개인의 자금 사정이나 여건에 따라 선택해 볼 수 있다.

숨어있는 권리분석을 할 줄 알아야 실패하지 않는다
감정가 2억의 아파트를 2차 입찰에서 1억 6천만원에 낙찰 받은 화성의 김 모씨. 4천만원의 시세 차익을 남겼다고 생각했지만 소유권 이전 비용과 임차인의 보증금을 빼고 나니 2억이 넘는 금액으로 아파트를 산 결과가 됐다.
RMA부동산마스터학원 박재홍 소장은 “말소기준권리(가압류 등 금융권의 최초 설정일)를 기준으로 선순위냐 후순위냐에 따라 낙찰자에게 그대로 인수되는 권리가 있다. 등기부등본상에서 이런 권리의 유무를 살펴볼 수 있지만 간혹 숨어있는 권리도 있기 때문에 주의해야 한다”고 조언했다. 배당요구종기일(하나의 물건에 이해관계가 있는 모든 대상)을 놓친 임차인의 보증금을 낙찰자 쪽에서 그대로 인수해야 하는 것을 김 모씨는 알지 못했던 것. 일단 마음에 드는 매각 물건을 만났다면 시장 조사를 통해 시세파악과 향후 상승 가능성, 매각 물건에 얽힌 주인과 임차인의 관계 등 물건 분석을 하는 것도 필요한 수순이다. 특히 공매로 나온 압류재산에 임차인이 있을 경우에는 경매와는 달리 법원에 별도의 명도소송을 거쳐야 하기 때문에 그에 따르는 비용도 감안해야 한다.
“일확천금이나 대박만을 노리고 경·공매 시장에 뛰어드는 것은 위험한 발상이죠. 일정 정도의 종자돈 외에도 긍정적인 마인드와 뚜렷한 소신을 갖추고 기다릴 줄 알아야 물건은 비로소 내 것이 됩니다.” 한국부동산경매전문학원 허윤범 원장이 말하는 경·공매 시장에 대처하는 우리의 자세다.

경·공매 실무 교육은 미래 부동산의 흐름을 읽는데도 도움 돼
정확한 물건을 잡기 위해서 매수신청대리가 가능한 부동산중개소와 법무사, 변호사 등 전문가의 컨설팅도 도움이 된다. 경·공매에 관한 실무를 배우기 위해 경매학원의 문을 두드리는 사람도 적지 않다. 내년 상반기까지 많은 경·공매 물건이 쏟아질 것으로 예상되는 가운데 RMA부동산마스터학원 윤수정 원장은 “그때를 대비해 지금이 경·공매를 공부하기에 가장 적절한 시기”라고 했다. 학원을 찾는 사람들도 20대 직장인부터 주부, 중·장년층 남성에 이르기까지 다양하다고.
고용보험에 가입되어 있는 직장인이나 5인 이하 사업장의 사업자는 40~50%의 국비를 지원받을 수 있다. 한국부동산경매전문학원은 경매의 대중화를 위해 경기도 최초로 국비지원을 받은 경매학원이기도 하다. 허윤범 원장은 “생활법률과 관련된 경·공매는 결국 내 재산을 지키기 위한 방법일 수도 있다. 수강생들과의 교류를 통한 간접경험, 부동산 시장의 흐름을 읽고 미래의 투자 가치를 분석하는 안목은 인생을 변화시키게 될 것”이라고 전망했다. 경·공매 절차, 입찰가 결정방법, 권리분석, 투자분석 등의 이론교육 외에 모의입찰과 임장활동도 이뤄진다.
임장활동을 통해서는 물건의 현장조사 방법, 명도시에 문제가 될 수 있는 관련자의 성향 파악과 대처법 등 구체적인 실무를 익히게 된다.

위기는 기회가 될 수도 있다. 미래에 대한 뚜렷한 목표의식과 자신감이 내 안에 가득하다면 서서히 신(新) 재테크 문화에 도전할 수 있는 역량을 키워보자.

문의 한국부동산경매전문학원 031-243-0046
RMA부동산마스터학원 031-244-9114
오세중 리포터 sejoong71@hanmail.net


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