사두면 오를 곳이 어디인가
내가 산 아파트가 1억 원 이상 오르기란 사실상 쉽지 않다. 따라서 부동산 투자는 가격 상승에 대한 확신 즉, 적어도 9%의 수익률을 낼 것인가, 주변 시세보다 저평가 되어 있는가 등의 분석을 통한 투자가치를 판단하는 과정이 필요하다.
“주택가격을 결정하는 요소는 수요와 공급이다. 수요를 위해서는 기본적인 인구가 필요하다. 인구가 많이 유입되는 지역이라면 그 가치 역시 이미 반영되어 나온다. 인구의 증가는 그만큼 큰 호재다. 인천 지역은 3대 경제 자유구역 예정지가 그 중심이다”최영식 종합자산관리사의 이야기다.
부동산 전문가들에 의하면 인천지역은 부동산 투자 관점에서 바라보면 전국의 어느 곳과 비교해도 우위상황이란 평가다. 그 이유는 다음‘아파트 주거 가치 판단의 우선순위’를 통해 알 수 있다. 즉 아파트를 구입 시, 대부분의 투자자들은 (1)입지 및 교통, (2)자연환경 및 조망권, (3)브랜드, (4)아파트 단지의 세대 수, (5)학군 및 교육환경, (6)편의시설 여부, (7)주택의 남향여부, (8)아파트의 경우 평형 구성을 순서로 꼽았다.
위 통계는 주택을 판단 할 때, 과거는 학군이나 교육환경에 많은 영향을 받았다. 하지만, 불과 몇년 전부터 주택가격의 상승을 이끄는 것은 교통개발 계획과 주변의 개발 호재가 가장 크게 나타나고 있다.
최 관리사는 “송도국제도시 건설에 따른 올해 연수구 일대의 집 값 상승은 인천지역의 대표적 사례”라며 “전국으로 치자면 2006년 판교 분양의 영향으로 분당 가격이 상승한 예, 혹은 9호선 노선으로 인하여 강서 지역 주택가격 상승 예가 대표적”이라고 말했다.

부동산 재테크, 숫자로 분석하고 결정하라
주택 구입에서는 가격 상승의 요건들도 중요하지만, 위 내용들을 다 갖춘 아파트들은 가격이 많이 비싸다. 투자의 기본원칙은 싸게 사서 비싸게 파는 것, 내가 투입 한 자본 대비 수익율 분석을 할 수 있어야 한다.
수익율 분석, 즉 손해보지 않는 아파트 구입의 수익률은 시중에서 평균 5%를 잡는다. 사례로 주택가격이 2억 5천만 원인 경우(대출 1억원, 대출 금리 6%, 양도소득세 감안 3년 후 매도 가정), 취등록세 550만원 (주택가격 2.2%), 부대비용 100만원(공인중개사 수수료0.4%) + 300만원(헌 아파트의 경우 인테리어비용)을 치면 총 구입가격은 2억5천 950만원이다. 여기에 3년 간 이자 비용이 1,800만원 (6%이자율 감안 총 이자비용),
따라서 5%의 수익율을 올리려면 이자를 제외하고 최하 3억 원은 넘어줘야 한다. 만일 이자비용을 감안하면 약 3억 1천만 원은 돼야 한다. 따라서 투자를 목적으로 부동산을 구입한다면 단순 5%의 수익율이 아닌, 최소한 9% 이상의 수익율을 감안해야 한다는 것, 약 1억은 올라줘야 투자자로서 기회비용에 대한 대가를 받을 수 있다.
그 근거에는 아파트 상승가를 10년 이상 분석했을 때, 서울시 지역(버블세븐 지역 제외)에서 평균 년 7%이상 오른 아파트를 찾기가 쉽지 않았던 것, 따라서 인천처럼 비수도권일 경우는 특히 상승폭을 엄밀히 계산해야 실패가 적다.

늘고있는 인구, 인천지역 투자의 근거
인천 인구는 계속 늘고 있다. 지난해는 한 달에 평균 3천800여 명씩 증가했다. 다른 도시에서 인천으로 이사를 온 수가 증가세를 보이고 있다. 지난 2005년과 2006년에는 각각 16만8천44명, 17만5천529명이 인천으로 거주지를 옮긴 것. 외지인의 유입이 인구 증가에 큰 비중을 차지하고 있는 셈이다.
이런 증가 추세가 지속된다면 규모 적인 측면에서 인천이 부산을 제치고 국내 2위 도시가 될 날도 멀지 않았다. 과거에는 행정구역 조정과 국가산업단지·택지개발지구 조성이 인구 증가에 큰 몫을 했다. 사례로 67년 이후, 한국수출산업공단 4단지(부평)와 5·6단지(주안)가 조성이 대표적이다. 1985년에는 남동국가산업단지가 개발되기 시작했다.
이를 이어 인천 인구는 2004년부터 증가폭이 커졌다. 최근 인천의 인구이동 특성을 연구한 자료는 특별히 없다. 다만 이 때를 전후로 인천경제자유구역이 지정되었다. 또 구도심 재생계획이 발표된 점을 감안하면 ‘성장 잠재력’이 인구 증가에 큰 영향을 끼친 것으로 짐작된다. 물론 서울과 가깝고 집 값이 싸다는 이유도 있다.
인구수는 도시 경쟁력과 관계가 깊다. 반면 인천이 앞으로 해결해야 할 과제도 많다. 가장 중요한 과제는 정체성.‘인천에 사는 사람’이 아닌 ‘인천사람’이 되는 것이다. 지역사회에 관심을 갖고 때론 하나의 목소리를 내야 인천이 경쟁력·영향력을 갖게 된다는 지적이다. 여기에 한가지, 인구 유입 이면의 탈(脫)인천을 막기 위해선 교육환경 개선도 시급하다.

tip 불경기 내집 마련 청약통장 어떻게 활용할까
○ 부동산 경기 침체로‘아파트 분양=안정적 자산 불리기’란 공식이 깨지면서 청약통장의 인기가 시들하다. 전반적인 가격 약세가 지속되지만, 청약 대기자 수는 계속 늘고 있어 해약할까 하는데→해약보다는 청약통장을 담보로 은행 대출을 이용하는 것이 장기투자 기회의 여지를 남기는 것. 현재 은행 등 금융권에서는 통장을 담보로 금액의 90%까지 이자에 1.5%포인트만 더한 이자만 받고 대출을 해주고 있다.
○ 통장 처음 만든다면 청약저축이 더 유리-공공분양·국민임대 선택 할 수 있고, 예·부금 전환도 가능, 가점 낮은 예·부금 가입자는 청약저축으로 갈아타 볼만, 예금, 부금으로는 이들 공공주택에 청약할 수 없는 데다, 사용 가능한 민간주택은 미분양이 늘면서 통장 없이도 집을 얻을 수 있기 때문이다.
○ 청약 저축이 만능?-청약저축을 사용하는 주택의 경우, 가입기간, 저축액을 기준으로 순차적으로 공급하기 때문에 5년 이상 저축을 해도 당첨될 가능성은 낮다. 청약점수가 20∼25점 사이, 2, 3년 내에 부양가족을 늘릴 수 있다면 예금, 부금을 그대로 유지하는 것이 더 바람직하다.
김정미 리포터 jacall3@hanmail.net
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