매매대금의 공탁, 순위보전 지역내일

매매대금의 공탁, 순위보전

지역내일 2008-10-24

매매계약을 체결한 후 가격이 오를 가능성이 있다면 빨리 잔금을 지급하는 것이 유리합니다. 반면 매매계약 체결 후 가격이 내리거나 비싸게 산 경우에는 해약을 하는 것을 생각하게 됩니다. 매도인들 중에는 계약 후 부동산 가격 상승을 이유로 매매금액을 올려달라는 무리한 요구를 하는 경우가 있고, 매수인 중에는 가격 하락을 이유로 금액을 깎아 달라고 하는 경우가 있습니다.
서로 계약에 불만이 있으면? 중도금 지급 이전에 계약금을 해약금으로 배상하고 계약을 해제할 수 있습니다.
상대방이 계약을 해제할 것이 우려되면 잔금을 빨리 준비해서 잔금지급기일 이전에 매매대금을 지급하고 이전등기를 받는 것입니다. 중도금을 일단 지급하는 것도 방법입니다. 일단 중도금을 지급한 후에는 상대방이 계약금의 배액을 돌려주고 해약을 할 수 없게 되기 때문입니다.
중도금을 받지 않으면 공탁을 하게 됩니다. 잔금을 공탁하고 이전등기를 요구할 수도 있습니다. 그런데 이러한 공탁의 경우에 주의해야 하는 것이 하나 있습니다. 공탁을 할 때에는 상대방으로부터 받아야 할 서류를 반대급부, 조건으로 제시할 수 있습니다. 매매잔금의 경우에는 소유권이전등기 서류를 제공할 것을 조건으로 공탁을 하여야 합니다. 이러한 조건을 붙이지 않고 잔금을 공탁하면 상대방이 잔금을 아무런 조건 없이 찾아갈 수 있으므로 나중에 등기이전을 하려면 다시 소송을 해야 합니다.
또 등기청구의 순위를 보전하는 방법은 가등기입니다. 매매계약을 체결 한 후 다른 곳에 팔지 못하도록 하는 효력이 있고, 계약 체결 후에 제3자가 가압류 등을 할 경우에 대비하기 위한 것입니다. 원래 가등기는 매도인과 매수인의 합의에 의하여 등기할 수 있지만 매도인이 협조를 하지 않는다면 매수인이 단독으로 법원에 가등기가처분 신청을 한 후 가등기가처분 결정이 나면 그 결정문을 첨부하여 가등기를 할 수도 있습니다.
이것도 여의치 않으면 부동산에 대한 처분금지가처분신청을 해 두는 것도 가능합니다. 매매계약서를 첨부하고 중도금, 잔금을 준비하고 있는데 매도인이 이를 제3자에게 처분할 위험이 있다는 것을 소명하면 가처분을 받을 수 있습니다.
매매계약을 완벽하게 처리하려면 미리 준비하고 대비하는 것이 꼭 필요합니다.

이재구 변호사

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