요즘에는 주택임차인을 보호하는 주택임대차 보호법이 효력을 발휘하고 있어 아무 생각 없이 살고 있어도 보호를 받는 경우가 많습니다. 그 주 하나가 ‘임대기간 2년’과 ‘묵시적 갱신’ 제도입니다.
예를 들어 임대계약서에 임대차기간을 1년으로 정하였다고 가정해 보겠습니다. 주택임대차 보호법에서는 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있으므로 위 임대차계약 기간은 2년으로 보게 됩니다.
그런데 임차인이 1년이 지나기 한 달 전에 다른 곳으로 이사를 가겠다고 집주인에게 말할 수 있을까요? 1년만 원주에서 근무를 하고 다시 서울로 직장을 옮겨야 하기 때문에 1년이라는 임대기간을 정한 경우가 있을 수 있습니다. 이때에 임차인은 나가겠다고 하면서 보증금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 주택임대차 보호법에서는 임차인은 임대계약서에 기재된 1년의 기간이 지나면 보증금을 돌려받고 이사를 갈 수 있다고 규정하고 있습니다. 주택임대차 보호법은 쉽게 말하면 ‘임차인을 보호’하기 위한 법입니다. 임대인을 보호하기 위한 법이 아닙니다. 임대인은 언제나 우월한 지위에 있다는 것을 전제로 임대인의 횡포를 막기 위하여 제정된 법이기 때문에 임차인이 중간에 나간다고 하더라도 임대인은 이를 막을 수 없는 것입니다.
위 경우에 임차인이 원하면 2년간 이사를 가지 않고 살 수 있습니다. 그런데 2년이 지나도록 서로 아무런 이야기를 하지 않고 있다가 2년이 지났다면 어떻게 될까요? 이미 임대기간이 지났기 때문에 임대인이 나가라고 요구할 수 있을까요? 이때에는 별 이의 없이 임대기간이 지났기 때문에 묵시적으로 임대계약이 다시 체결된 것으로 봅니다. 즉 묵시적으로 갱신된 것으로 보므로 임대계약은 계속 유지되고 있는 것으로 보게 됩니다. 이때 임대기간은 얼마로 보아야 할까요? 주택임대차 보호법에서는 묵시적 갱신의 경우에는 임대기간의 정함이 없는 것으로 보고 있습니다.
그런데 위의 법에서는 기간의 정함이 없는 경우에는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있으므로 결국 다시 2년의 기간으로 재계약한 것이 됩니다(판례). 집 주인은 2년이 지난 후 임차인을 내보내려면 2년이 되기 6개월부터 1개월 전에 내용증명으로 재계약을 하지 않겠다는 통지를 해야 합니다. 깜빡 잊고 내용증명을 보내지 못하면 ‘다시 2년’을 기다려야 합니다. 한편, 임차인은 언제든지 나가겠다는 통지를 할 수 있고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 역시 임차인을 보호하는 제도입니다.

이재구 변호사
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