경매절차에서 주의해야 할 점
지역내일
2008-09-12
경매절차에 참여하여 매물을 알아보고 입찰에 참여하려고 하는 사람은 우선 법원에서 제공하는 경매기록을 열람하게 됩니다. 그런데 경매기록은 실제현황을 조사한 것을 알기 쉽게 정리해 놓은 것이 아니고 법적 절차에 따라 진행되는 서류를 모아놓은 것입니다.
경매기록을 살펴보고 입찰보증금을 준비하여 입찰에 참가해야 하는데 시간이 부족하기 때문에 나름대로 서류만 검토한 후 급하게 입찰에 참가하는 경우도 있습니다. 입찰에서 최고가 매수인으로 결정된 이후에 현장에 가보고 후회하게 됩니다. 그러나 이때 입찰을 포기하려면 입찰보증금을 포기하여야 합니다.
제가 경험한 바에 의하면 경매에 참여할 때 주의할 점을 몇 가지 살펴보겠습니다. 우선 제일 문제가 되는 것이 유치권입니다. 법원에 유치권신고를 하였다고 하더라도 실제 유치권을 가지고 있는지 여부가 불문명한 경우가 많습니다. 허위로 유치권 신고를 하는 사람들 때문에 대금납부 후 오랜 기간 동안 부동산을 넘겨받지 못할 수 있습니다.
입찰에 참여할 때에는 경매가격에만 신경을 쓰지 말고 경매로 소멸되지 않는 권리가 있는지 살펴보아야 합니다. 건물에 임차인이 있는 경우 임차권이 소멸되는 것이 원칙이지만 1순위 근저당권자보다 먼저 입주한 대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우에는 임차권이 소멸되지 않습니다. 이때에는 경매대금에 보증금이 추가되어야 합니다.
목적물이 소재한 현장에 가서 현황조사를 반드시 해야 합니다. 경매 당시 감정평가서에 기재된 내용이나 현황조사서에 기재된 내용을 믿지 말고 직접 현장을 확인해 보아야 합니다. 부동산에 진입로가 있는지, 다른 토지나 건물과 분쟁은 없는지 여부에 대하여 실제 현장에 가서 확인할 필요가 있습니다. 감정가격의 20~30%로 싸게 샀다고 좋아 했는데 막상 매수한 후 매각하려고 했을 때 누구도 사지 않으려고 하는 문제가 있는 경우도 있습니다.
경매물건에 누락된 건물이나 토지가 없는지도 확인해 보아야 합니다. 일단의 필지를 일괄 매수하지 못하고 가운데 한필지가 빠져있다면 권리행사를 하기 곤란합니다. 또는 건물 1동이 경매대상에서 누락된 경우도 마찬가지입니다. 어떤 사람들은 근저당권을 설정할 때 고의로 한 필지를 누락시키거나 건물을 빼기도 합니다. 이러한 부동산을 낙찰 받게 되면 나중에 후회하게 됩니다.
경매로 취득한 소유권의 권리를 행사하는데 문제가 생기지 않도록 하려면 입찰에 참가하기 전에 신중한 현장 확인, 권리확인이 필요합니다.
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경매기록을 살펴보고 입찰보증금을 준비하여 입찰에 참가해야 하는데 시간이 부족하기 때문에 나름대로 서류만 검토한 후 급하게 입찰에 참가하는 경우도 있습니다. 입찰에서 최고가 매수인으로 결정된 이후에 현장에 가보고 후회하게 됩니다. 그러나 이때 입찰을 포기하려면 입찰보증금을 포기하여야 합니다.
제가 경험한 바에 의하면 경매에 참여할 때 주의할 점을 몇 가지 살펴보겠습니다. 우선 제일 문제가 되는 것이 유치권입니다. 법원에 유치권신고를 하였다고 하더라도 실제 유치권을 가지고 있는지 여부가 불문명한 경우가 많습니다. 허위로 유치권 신고를 하는 사람들 때문에 대금납부 후 오랜 기간 동안 부동산을 넘겨받지 못할 수 있습니다.
입찰에 참여할 때에는 경매가격에만 신경을 쓰지 말고 경매로 소멸되지 않는 권리가 있는지 살펴보아야 합니다. 건물에 임차인이 있는 경우 임차권이 소멸되는 것이 원칙이지만 1순위 근저당권자보다 먼저 입주한 대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우에는 임차권이 소멸되지 않습니다. 이때에는 경매대금에 보증금이 추가되어야 합니다.
목적물이 소재한 현장에 가서 현황조사를 반드시 해야 합니다. 경매 당시 감정평가서에 기재된 내용이나 현황조사서에 기재된 내용을 믿지 말고 직접 현장을 확인해 보아야 합니다. 부동산에 진입로가 있는지, 다른 토지나 건물과 분쟁은 없는지 여부에 대하여 실제 현장에 가서 확인할 필요가 있습니다. 감정가격의 20~30%로 싸게 샀다고 좋아 했는데 막상 매수한 후 매각하려고 했을 때 누구도 사지 않으려고 하는 문제가 있는 경우도 있습니다.
경매물건에 누락된 건물이나 토지가 없는지도 확인해 보아야 합니다. 일단의 필지를 일괄 매수하지 못하고 가운데 한필지가 빠져있다면 권리행사를 하기 곤란합니다. 또는 건물 1동이 경매대상에서 누락된 경우도 마찬가지입니다. 어떤 사람들은 근저당권을 설정할 때 고의로 한 필지를 누락시키거나 건물을 빼기도 합니다. 이러한 부동산을 낙찰 받게 되면 나중에 후회하게 됩니다.
경매로 취득한 소유권의 권리를 행사하는데 문제가 생기지 않도록 하려면 입찰에 참가하기 전에 신중한 현장 확인, 권리확인이 필요합니다.
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