집값 폭등을 잡기위한 방안으로는 투기에 대한 규제강화와 임대주택의 대폭 확대가 핵심적으로 꼽힌다.
이를 위해서는 대한주택공사의 역할이 중요하다. 주공이 공공임대주택의 안정적 공급을 위한 역할을 제대로 수행하면 집값을 잡을 수 있기 때문이다.

◇ 주택가격 상승의 안전판 = 선진국의 경우, 집값 안정을 위해 두 가지 정책을 추진하고 있다. 공공임대주택의 안정적 공급과 임대료 보조제도가 그것이다.
우선 유럽의 경우 공공임대주택이 전체주택에서 차지하는 비율이 대략 20~30% 수준이다. 네덜란드가 40%로 가장 높고 영국과 스웨덴이 각각 22%, 덴마크 21%, 독일 20%, 프랑스 17%를 기록하고 있다.(아래 표 참조)
또 영국의 경우 임대료가 입주자에게 부담되는 수준을 넘어설 경우 그 차액을 보조해주는 임대료 보조제도가 잘 갖춰져 있다.
선진국은 이처럼 값싸고 질 좋은 공공임대주택의 안정적 공급을 통해 주택가격 상승의 안전판 장치를 만들어 두고 있는 것이다. 전문가들에 따르면 임대주택이 전체 주택의 20% 수준에 이르면 ‘집값 폭등은 없다’는 게 공통된 지적이다.
또한 공공임대주택을 확대할 경우, 아파트 후분양제를 자연스럽게 도입하는 효과를 거둘 수 있어 일거양득이다.

◇ 공공임대주택 2.3% 불과 = 대한주택공사 도시주택연구원의 박신영 연구위원에 따르면 우리나라의 경우 공공임대주택이 전체주택에서 차지하는 비율은 5년후 분양 전환되는 주택을 포함해도 6% 수준에 지나지 않는다. 분양 전환되는 임대주택을 제외하고 영구임대주택과 50년 공공임대주택의 비율만을 계산하면 그 비율은 더욱 줄어 2.3%에 불과한 실정이라는 것이다.
이처럼 공공임대주택의 공급량이 절대적으로 부족하기 때문에 민간의 공급주택에 의해 주택가격이 일방적으로 흔들리는 현상이 나타나고 있는 것이다.

◇ 집장사에 뛰어든 주택공사 = 우리나라 공공임대주택이 2.3%에 머물고 있는 이유는 이를 책임져야 할 주택공사가 ‘딴 짓’을 하고 있었기 때문이다.
대한주택공사는 62년 생긴 이래 2001년까지 총 130만호의 임대 및 분양주택을 지었다. 단일기관으로는 세계 최대라는 게 주공의 설명이다. 하지만 그 내용을 살펴보면 분양주택이 전체의 50%인 650만호에 이르고, ‘영구임대’ 14만호, ‘국민임대’ 7만호, ‘공공임대’ 30만호로 실제 임대주택은 40% 수준에 이른다. 그것도 공공임대의 경우 5년후 분양하는 물량이 대부분이어서 건설한 공공임대주택은 20만호 남짓에 불과하다.
그러면서 주공은 상당수의 공급 물량을 분양주택에 두고 있다. 특히 5년짜리 임대주택의 경우, 2년 반만 지나면 분양을 할 수가 있어 임대주택의 기능보다는 국민주택 기금을 이용한 분양주택의 성격이 강해 여러 가지 문제를 낳고 있다.
그에 따라 주공이 임대주택 건설 보다는 집장사에 뛰어들었다는 비난을 사고 있다. 심지어 경남 한 지역에서는 주공이 재건축 시공사로 선정돼, 주공이 재건축시장에도 뛰어들었다는 지적을 받고 있다.

◇ 임대주택은 작아야만 하나 = 공공임대주택 물량의 절대적 부족과 함께 또 하나의 문제는 임대주택 슬럼화이다. 도심 변두리 지역에 소형평형위주로 공급하다보니 이같은 부작용이 나오고 있는 것이다. 주공의 자료에 따르면 130만호 중 대부분인 110만호가 전용면적 18평 이하인 방 두개짜리 주택이다.
이같은 양상은 공공임대주택이 최하위층의 주거안정에 초점을 맞춰 추진됐음을 의미하는 것으로, 서민의 집값 안정을 위해 공공임대주택의 공급 방향을 바꿔야 한다는 지적이 나오고 있다. 즉 공공임대주택의 공급평수를 수요가 가장 많은 30평으로 늘려야 한다는 것이다.
실제 민간에 허용한 5년짜리 중형 임대주택의 경우 25평까지 허용하고 있으나, 2년 반만 지나면 분양전환이 가능하도록 해 사실상 분양주택의 성격이 강해 실효성이 없다.
현재 수요가 가장 많은 30평형의 주택을 위주로 대량 공급할 경우 주택가격 안정에 큰 효과가 있다는 게 전문가들의 한결같은 지적이다. 특히 공급 지역도 변두리가 아니라 도심에서 가까운 지역의 그린벨트를 풀어서 지으면 슬럼화의 문제는 쉽게 해결할 수 있다는 것이다.

◇ 엉뚱하게 쓰인 국민주택기금 = 주공의 ‘딴 짓’을 대신해 임대주택의 공급의 주력을 맡은 곳은 오히려 민간이었다. 건교부의 ‘2002 주택업무편람’에 따르면 5년짜리 공공임대주택의 경우 총 49만호 중 주공은 15.7%인 7만 6923가구를 지은 반면, 민간업체가 83.2%인 40만가구 이상을 공급했다.
하지만 5년짜리 임대주택의 경우 임대 목적보다 5년(실제는 2년 반)후 분양에 그 목적이 있어 공공임대주택의 기능을 거의 하지 못하고 있다.
오히려 공공임대주택 건설에 지원되는 국민주택기금이 엉뚱한 곳에 쓰이고 있다는 비난을 받고 있다. 국회 김학송 의원실의 ‘2002년 국정감사 자료’에 따르면 2002년 7월 현재 국민주택기금이 주택공사에 6조 5005억원이 쓰였으나, 민간건설사에는 두배인 12조 4229억원이 지원됐다.
이는 장기 저리로 지원되는 특혜성 자금인 국민주택기금을 민간건설사들이 5년짜리 임대주택을 지어 사실상 집 장사를 하는데 지원해준 셈이 되는 것이다. 특히 이중 ‘부영’이란 건설업체가 무려 2조 1818억원을 20년 장기 저리로 지원받아 특혜 논란이 벌어지기도 했다.

◇ 주택공사는 아무런 힘 없어 = 하지만 주택공사가 집장사에만 주력하고, 국민주택기금이 엉뚱하게 스이는 데 대해, 주택공사는 아무런 힘이 없다고 하소연하고 있다.
주택정책의 큰 방향을 정하는 것은 재경부이고 이를 받아 건교부가 구체적인 계획을 짜면, 주택공사는 이를 집행하는 기구에 불과하기 때문이라는 것이다. 또 국민주택기금도 기획예산처의 지침에 따라 자신들은 건교부에서 타다가 정해진 용도에 쓰기만 하고 있다고 하소연한다.
결국 문제는 주택정책을 수립하는 재경부와 건교부, 기획예산처에 있다는 것이다. 이들 정책수립 부처가 공공임대주택의 대량 공급의 열쇠를 쥐고 있는 것이다.
노무현 정부가 집값 안정에 진정 관심이 있다면 이들 부처를 통해 주택공사가 제 역할을 하도록 해야 한다는 게 관계자들의 공통된 지적이다.

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