아파트 투기, 정책실패 왜 문책 않나
김영호 시사평론가


부동산 투기는 거대한 공룡의 몸집에다 흉측스런 몰골을 한 괴물인가 보다. 한번 몸부림치면 집값, 땅값이 요동치고 나라 경제가 거덜난다. 잘못 건드렸다가 기겁한 역대정권은 이 괴물을 사슬로 꽁꽁 묶고 족쇄를 채우고도 모자라 마취제를 먹여 잠재웠다. 그래도 사슬이 녹슬고 약효가 떨어지기라도 하면 기지개를 켜며 돈바람을 날려 집값, 땅값을 들쑤신다.
김대중 정권은 IMF 한파를 뚫느라 감각이 마비되었는지 이 괴물을 아랑곳하지 않는 모습이었다. 출범 이후 20차례 이상 주택경기 활성화 대책을 내놓았다. 1970년대 후반이후 역대 정권이 부동산투기를 잡는다며 겹겹이 채웠던 자물쇠를 규제완화라는 명목으로 몽땅 풀어 버린 것이다. 여기에다 금융산업 구조조정을 위해 무려 156조원이나 퍼부었다. 경기를 부양한다며 예산도 조기집행하고 가계대출의 물꼬도 크게 텄다. 시중에 넘쳐나는 돈이 오갈 데가 없자 저금리를 타고 아파트로 아파트로 몰린다.
김대중 정권은 저금리정책의 긍정적인 효과만 알고 부정적 효과는 몰라라했다. 금리가 절반 수준으로 떨어졌다. 전세 놓는 집주인들이 보증금을 받아 은행에 맡겨도 이자소득이 IMF 사태 이전에 비해 반 토막으로 줄었다. 집주인들이 앞다투어 전세보증금을 크게 올리거나 월세로 내라고 요구하고 나섰다. 빚내서 보증금 더 내느니 차라리 내 집을 마련하자, 월세 내기 어려우니 빚 내서라도 집을 사자는 바람이 불었다. 세입자의 주택수요가 늘어난 것이다.
1998년 1월 소형주택 건설의무비율을 없애버렸다. 이것이 전세파동을 일으킨 기폭제가 됐다. 건설업자들은 수익률이 낮은 소형 아파트 건설을 기피한다. 그래서 소형을 일정비율 이상 짓도록 의무화했던 것이다. 그런데 그것을 불필요한 규제라고 폐지하자 소형아파트 공급부족을 야기하여 전세대란을 가중시켰다. 나아가서 아파트 파동의 촉진제 역할을 했다.

주택경기 띄우기 정책이 과열투기 주범
전세파동이 기승을 부리는데 재건축 요건을 완화하자 아파트 파동이 불붙기 시작했다. 서울의 노른자위라는 강남지역은 1970년대 후반이후 집중적으로 개발되어 대부분의 대형 단지는 건설한지 20년이 넘는다. 저마다 재건축을 추진한다고 나섰다. 투기수요가 몰려 아파트가 낡을수록 금값 대접을 받는다. 대규모 이주가 예상되자 전세값도 하루가 다르게 뛴다. 무분별한 재건축정책이 불붙은 아파트 파동에 기름을 부은 꼴이다.
1998년 12월 아파트 분양가를 자율화했다. 족쇄 풀린 분양가가 고삐 풀린 망나니 날뛰듯 한다. 건설업자들이 내장고급화를 내세워 분양가를 경쟁적으로 올린다. 값이 더 오르기 전에 빨리 잡을 수록 돈을 더 번다며 투기수요가 돈다발을 들고 동분서주한다. 헌 아파트도 덩달아 뛴다. 강남지역의 분양가가 평당 1000만원, 1500만원으로 뛰더니 2000만원을 넘나보면서 아파트시장의 가격상승을 주도하고 있는 것이다.
여기에 더하여 아파트 분양권 전매제한마저 폐지해 버렸다. 아파트 투기의 고전적 수법은 분양권에 거액의 프리미엄을 붙여 따먹는 것이다. 분양권 전매허용은 시장논리로 포장한 부도덕한 정책이라는 점에서 규제대상으로 삼았다. 그런데 그것을 법적으로 보장했으니 전매이득을 노린 투기수요의 폭발은 당연하다. 저마다 청약통장을 들고 분양현장으로 달려들어 잇달아 사상 최고의 청약경쟁률을 경신했다.
1999년 10월 주택청약저축 배수제 및 재당첨 제한마저 없앴다. 너도 나도 아파트 당첨을 노려 청약예금통장에 가입하여 1순위자가 100만명을 넘어섰다. 분양현장마다 북새통을 이뤄 프리미엄을 챙기려는 투기수요가 얼마나 많은지 말해준다. 주택은 공공재의 성격이 강하여 매점의 대상이 될 수 없다. 그런 취지에서 무주택자에게 우선권을 주려고 청약자격을 제한했는데 그것을 폐지해 버린 것이다.
그것도 모자라는지 김대중 정부는 각종 조세-금융혜택을 통해 투기심리를 더욱 조장했다. 1998년 5월 신축주택 구입에 대한 양도소득세 면제, 취득세-양도세 감면, 1998년 6~9월 국민주택기금 7조6400억원 지원, 2001년 양도소득세 한시면제 등등이 그것이다. 투기방지를 위한 마지막 장치마저 완전히 해체해 버렸으니 투기재연은 시간문제였다.

국정감사 통해 경제관료 책임 물어야
투기망령이 되살아나자 혼쭐이 났는지 온갖 억제책을 쏟아 낸다. 양도소득세 면세기준 강화, 과표 현실화를 통한 재산세 인상, 주택담보 대출비율 인하, 재건축 요건강화, 투기혐의자 세무조사, 아파트 청약 실수요자로 제한, 수도권내 그린벨트에 주택 10만가구 건설, 금리인상 검토, 강북지역 재개발 등등. 집권 전반기에 열심히 풀었던 족쇄를 다시 죄기 시작한 것이다.
부동산 투기는 빈자의 소득을 부자에게 이전시키는 약탈적 행위다. 그런데 국가정책이 시장이라는 이름으로 그것을 조장하여 빈부격차를 더 심화시켰다. 그 정책을 믿고 따랐던 많은 국민들이 재산상의 피해를 입고 있다. 투기를 모르고 붙박이처럼 제자리에 살아온 사람들이 재산세 인상으로 날벼락을 맞을 판이다. 백성이 불쌍하다. 그래도 누가 책임진다는 소리는 들리지 않는다. 정책실패는 예견된 일이었다. 정책책임자들을 엄중히 문책하라.



김영호 시사평론가

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