지난해 12월 16일 정부는 부동산 대책(‘주택시장 안정화 방안’)을 발표했다. 주택 보유부담을 강화하고 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완한다는 취지를 담고 있다. 따라서 2020~2021년에 부동산을 양도할 경우 양도소득세 적용에 변화가 많다. 특히 강남서초 지역에서는 1세대 1주택자의 경우도 9억 원 이상의 주택을 보유하고 있는 세대가 대부분이므로 집을 팔 때 시기별로 양도소득세가 어떻게 달라지는지 자세히 살펴볼 필요가 있다. 양도소득세를 미리 계산해보지 않고 매매계약을 체결하면 그 시기에 따라 양도세 폭탄을 맞을 수도 있기 때문이다. 양도소득세 세액 계산과 납부, 공제 적용의 변화에 대해 알아봤다.
참고자료 ‘주택시장 안정화 방안’(2019. 12. 16 관계부처 합동 발표)·국세청 홈페이지 성실신고지원 ‘양도소득세’

부동산 등의 양도에 따라 발생한 소득에 과세되는 ‘양도소득세’
양도소득세는 부동산 등 자산의 양도에 따라 발생한 이익(소득)에 과세되는 세금을 말한다. 과세대상 부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유기간에 발생한 소득에 대해 양도시점에 과세하게 된다. 따라서 양도 소득이 발생하지 않았다면 과세되지 않는다. 여기서 양도라 함은 자산의 소유권 이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권이 이전되는 경우를 말한다.
1세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우는 비과세 대상이다. 그렇지만 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 경우는 제외된다. 또한 2017년 8월 3일 이후 취득한 지정지역의 경우 2년 거주요건도 충족해야 한다.
부동산을 양도한 경우 양도소득세 납세의무자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 양도소득세를 예정신고·납부해야 한다. 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세로 납부할 세액의 20%와 1일 0.025%의 납부불성실가산세가 부과된다. 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있다.

1세대 1주택자, 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가
현행 양도소득세 제도는 1세대 1주택자는 실거래가 9억 원 이하의 경우 보유기간과 거주기간의 요건을 충족하면 비과세이다. 실거래가 9억 원을 초과하는 1세대 1주택자는 거주기간에 관계없이 보유기간 기준으로 최대 10년 보유 시 80%의 장기보유특별공제를 적용받는다. 단, 2018년 9.13 대책에 따라 2020년 1월 1일부터 양도하는 주택에는 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제를 최대 80% 적용한다.
그러나 2021년 1월 1일 양도 분부터는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%를 유지하되, 거주기간이 요건으로 추가된다. 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 적용, 보유기간과 거주기간을 모두 10년 이상 충족해야 최대 80%를 공제받을 수 있도록 강화했다. 따라서 보유기간이 10년이 넘더라도 거주기간이 10년이 되지 않았다면 최대 공제율인 80% 공제는 힘들게 된다. 예를 들어 10년을 보유하고 3~4년만 거주했다면 장기보유특별공제율이 올해까지는 80%지만 내년부터는 52%로 크게 떨어진다.

▒ 1세대 1주택자 장기보유특별공제율

* 2021. 1. 1 양도 분부터 적용
* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제 가능

조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축
지난해 12.16 대책 발표 이후 조정대상지역의 일시적 2주택자자에 대한 양도세 비과세 규정도 달라졌다. 이전에는 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택을 양도할 경우 1주택자로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
그렇지만 개선안에 따르면 대책 발표일 다음날인 2019년 12월 17일부터 새로 취득하는 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에만 비과세 혜택을 적용받는다. 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장할 수 있다.

※조정대상지역(2018년 3월 현재) : 서울시 전역, 부산시(해운대, 연제, 동래, 남, 부산진, 수영, 기장군), 경기도(과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시 일부, 세종시)

등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가
조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억 원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단, 소득세법과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 거주기간의 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
이는 비등록 1주택자와의 형평성에 문제가 있어서 2019년 12월 17일부터 조정대상지역 내에 새로 임대등록을 한 주택도 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있도록 했다.

조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함
9.13(2018년) 대책에 따라 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함시키지만, 세제상 다주택자 여부를 판단할 때 주택 수에 포함하지 않았다.(조합원 입주권은 기존에도 포함)
2021년 1월 1일 양도 분부터는 분양권도 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도할 때 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 포함된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상
현재 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만의 경우 40%, 2년 이상의 경우 기본세율(6~42%)을 적용하고 있는 반면, 주택의 경우는 보유기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(6~42%)을 적용했다. 개선안에 따르면 2021년 양도 분부터는 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 1년 미만은 50%로, 1년 이상 2년 미만은 40%로 인상해 주택 외 다른 부동산과 동일하게 적용한다.

▒ 주택 양도소득세율 변화

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제
현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 세율을 중과하고 장기보유특별공제 적용도 배제하고 있다. 그런데, 한시적으로 다주택자의 양도세 부담을 완화해 다주택자들이 매물을 내놓도록 유도했다. 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 30일까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용한다.

양도소득세 세액 계산 방법
실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제액 = 양도소득금액
양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득과세표준
양도소득과세표준 × 양도소득세율 = 산출세액
산출세액 - (세액공제 + 감면세액) = 자진 납부할 세액

※양도가액과 취득가액은 실지거래가액임
※필요경비에는 설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비, 매매사례가액, 감정가액 등이 포함됨
※장기보유특별공제는 양도차익 × 공제율을 적용해 산출
※양도소득기본공제는 250만원임(미등기 양도자산은 적용 배제됨)

1세대 1주택 고가주택 양도차익 계산 방법
1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택은 실지양도가액 중 9억 원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익만을 과세한다.
(*고가주택: 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택)

* 10년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우 계산된 양도차익에 80%의 장기보유특별공제율을 적용한다.

양도소득세 자동계산 서비스
양도소득세 계산이 어려워 세무 상담을 받기도 하는데, 국세청 홈텍스 홈페이지에 들어가면 양도소득세 자동계산 프로그램을 이용해 간편하게 세액을 계산해볼 수 있다. 국세청 홈텍스(www.hox.go.kr) -> 오른쪽 하단 <모의계산> 클릭 -> 양도소득세 자동계산 선택(로그인 필요)

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