담보목적의 가등기와 본등기 지역내일

담보목적의 가등기와 본등기

지역내일 2015-06-29

돈을 빌려줄 때 변제를 받기 위하여 담보를 요구하게 된다. 이때 많이 사용하는 방법이 근저당권 설정이지만 개인들 사이에서는 가등기를 하는 경우도 많다. 부동산의 소유권을 이전해 주고 돈을 갚으면 되찾아오는 것이 전형적인 양도담보이다.

당장 현금이 없고 부동산을 헐값에 즉시 처분하는 것이 억울하면 일단 부동산의 소유권을 이전해 주고 급전을 빌려 쓰게 된다. 가등기나 이전등기의 경우 빌린 돈보다 부동산의 가격이 높은 경우에는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용된다.

2달 후에 갚지 않으면 소유권을 포기한다는 각서를 쓰고 소유권을 이전해 주었는데 2달이 지나도록 채무를 갚지 않았다면 소유권은 어떻게 될까?

가등기담보법에서는 이러한 약정은 무효라고 한다. 돈을 못 갚으면 소유권을 포기하겠다는 각서를 여러 장 썼다고 하더라도 무효가 된다. 그렇다면 채권자는 어떻게 소유권을 취득할 수 있을까?

채권자가 이전된 부동산의 소유권을 확정적으로 취득하려면 부동산의 가격을 평가한 후 차액을 돌려주어야 한다. 이를 청산 절차라고 한다.

채무자에게 청산 금액을 통지하고 2달간의 시간을 주어야 한다. 채무자가 그 사이에 원금과 이자를 갚으면 소유권을 돌려주어야 하고 그 기간 동안 갚지 않았을 때 비로소 소유권을 가지게 된다.

채무원리금보다 부동산 가액이 낮은 경우에는 청산할 돈이 없으므로 약속한 변제기가 지나면 포기각서에 따라 소유권을 잃게 되는 것이 아닌지 의문이 들 것이다.

이 경우에도 마찬가지로 청산금이 없다는 통지를 하고 2개월 시간을 주어야 한다. 채무자가 그 사이에 빚을 갚으면 소유권을 찾아갈 수 있다.

청산 통지가 없는 한 채무자는 언제든지 원리금을 변제하고 소유권을 돌려달라고 할 수 있다. 채권자는 청산금을 돌려줄 때 조심해야 할 것이 있다.

대항력 있는 임차권자 등 후순위권리자가 있는 경우 청산금은 채무자에게 지급되면 안 되고 후순위권리자가 가지고 갈 돈이기 때문에 반드시 청산통지를 하였다는 사실 등을 대항력 있는 임차권자를 비롯한 후순위권리자에게 통지해 주어야 한다.

이러한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우 채무자가 돈을 받고 무자력이 되었다면 후순위권리자는 채권자에게 다시 청산금을 지급해 줄 것을 요구할 수 있으므로 청산금을 이중 지급할 위험이 있다.

이재구 변호사