임대인을 위한 상식들
임대기간은 끝났는데 임대를 준 건물이나 주택에 임차인의 이삿짐은 그대로 있는 상태에서 임차인이 연락두절 상태인 경우가 빈번하다. 임대인 입장에서는 새로운 임차인에게 임대를 하고 싶어도 남아 있는 짐으로 인하여 곤란하다. 그렇다고 함부로 치워버리면 새로운 형사문제가 발생한다.
이런 경우 어떠한 절차로 문제를 해결하여야 할까?
제일 먼저 임대차계약을 해지해야 한다. 둘째로 임차인을 상대로 명도소송을 하여야 한다. 물론 미지급 임대료도 같이 청구해야 한다. 셋째로 명도소송 판결에 기초하여 인도집행 청구를 하여야 한다. 넷째로 인도집행을 완료한 이삿짐에 대하여 임대료 지급을 명한 판결에 기초하여 유체동산경매를 신청하여야 한다. 만일 임차인을 상대로 임대료 지급을 구하지 않았다면 보관 중인 이삿짐에 대한 매각명령을 받아 매각하여야 한다.
참으로 절차가 복잡하고 많은 시간과 비용이 든다. 임대인은 강자요, 임차인은 약자라는 전제로 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등 임차인을 보호하는 법과 제도는 참으로 많다. 그러나 위와 같이 임대인을 위한 법과 제도는 상대적으로 소홀할 뿐만 아니라 실생활에서 모르는 경우가 허다하다.
부동산 매매 등으로 임차인 있는 상가나 주택을 새로 취득하는 경우에 임차인이 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법에 따른 대항력을 갖추었다면 매수인은 임대보증금반환채무를 면책적으로 인수를 하게 된다. 또한 임대차보증금에 가압류 등이 되어있는 경우에도 매수인이 매도인으로부터 인계받지 않았다고 하더라도 매수인은 이를 부담하게 됨에 주의하여야 한다.
그리고 주택임대차 계약이 만료될 경우에 미리 계약갱신거절의 통지를 하지 아니하여 묵시적 갱신이 되는 경우에는 또다시 존속기간이 2년이 됨을 알아야 한다.
또한 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비 및 임차물의 객관적 가치를 증가하게 한 유익비는 임차인이 임대차 종료 시에 임대인에게 청구하여야 하나 이는 임의규정으로 사전포기가 유효하므로 임대차계약서에 비용상환청구권을 포기한다는 문구를 기재하는 것이 후에 편리하다.
물론 지상물매수청구권 또는 부속물매수청구권을 행사하는 임차인을 대비하여 임대차계약서에 원상회복의무조항을 반드시 기재하는 것도 잊지 말아야 할 것이다.
임대인도 뜻하지 않은 불이익을 당하지 아니하려면 최소한은 이 정도는 알아야 피해를 줄일 수 있다.
법무사 한진구
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