경매로 취득한 건축물의 건축주 변경
토지에 대한 경매절차에서 유치권 신고가 있었다. 건물 신축공사를 도급받은 사람이 공사를 하다가 중단한 상태로 방치된 상태의 토지였다. 이러한 경우 토지를 경매로 매수하려는 사람은 유치권을 신고한 사람의 권리관계를 따져 보아야 한다.
경매사건에서 유치권의 신고가 있더라도 실제 유치권으로 보호받지 못하는 경우가 많다. 가장 많은 유치권은 건물 신축공사를 하던 공사업자가 공사대금 채권을 받을 때까지 건물을 점유하는 경우이다. 그런데 건물을 짓다가 중간에 중단된 토지에 대한 경매의 경우에는 유치권이 인정되지 않는 경우가 많다.
토지 소유자와 지상의 건물 공사를 도급받은 사람이 터파기를 하고 기초콘크리트를 타설한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 사회통념상 건물이라고 볼 수 없는 구조물에 불과하기 때문에 이는 토지에 부합되어 별도의 유치권 행사를 할 수 없다는 것이 판례이다. 이러한 경우에는 경매사건에 유치권 신고가 있고, 유치권 현수막을 기초공사를 한 콘크리트 구조물에 붙여놓았다고 하더라도 유치권이 인정될 수 없다.
토지에 부합된 구조물은 토지의 부합물에 불과하고, 공사 중단 시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사대금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐 토지에 관하여 생긴 것이 아니기 때문이다. 이런 경우에는 토지를 경락받은 사람이 구조물을 포함한 토지 전체를 취득하게 된다.
경매에 의하여 건축 중인 건물을 포함한 토지를 취득한 경우 기존 건축주의 동의 없이 건축주명의를 변경할 수 있는지 문제가 있다.
건축법에는 건축물의 건축 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 중인 건축물을 양수한 사람은 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 제출하면 건축주 명의를 변경할 수 있다.
건축 허가는 대물적 성질을 갖는 것이고, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이며, 그에 따라 건축 허가의 효과는 허가 대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되고 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아니기 때문에 경매에 의하여 매수한 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물(부합된 구조물의 경우에는 토지)에 대한 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 건축법의 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류''에 해당한다.
이재구 변호사
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