민간전세시장, 임대료 상승 억제책은 빠져

정부가 1일 발표한 '부동산 종합대책'에는 하우스푸어와 렌트푸어에 대한 지원대책이 담겨 있다. 대책 수립 이전부터 논란이 많았지만 정부는 사실상 공적자금을 투입하기로 했다.

하우스푸어로 인해 세입자들의 부담이 커지고 있다는 게 주된 이유다. 소유 주택의 과도한 담보대출로 어려움을 겪는 이들에게 부담을 줄여주는 것이다.

하우스푸어에 대한 사실상 직접 지원으로 해석할 수 있어 도덕적 해이로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다. 투자 형식으로 집을 매입한 사람들에 대한 지원은 주식투자와 같이 개인 재테크 실패한 사람들을 정부가 구제해주는 것과 다를바 없기 때문이다.

◆하우스푸어 = 하우스푸어 대책은 주택소유 희망 여부 등에 따라 차등화했다. 보유 주택을 그대로 소유하고 싶은 사람에게는 대출 상환기간을 연장해주거나 사전채무조정(프리워크아웃)을 해준다.

우선 처음대출 받았을 때보다 담보(집값) 가치가 떨어져도 대출 한도를 유지할 수 있도록 해준다. 담보대출인정비율(LTV) 규제도 적용하지 않는다.

대출을 3개월 이상 연체한 경우에는 캠코(자산관리공사)가 부실 주택담보대출채권을 사주고 원금상환 유예나 장기분할상환 전환 등 채무조정을 한다. 다만 총 사업비 1000억원 규모로 진행되는 시범사업이다. 정부는 성과를 검토한 뒤 지속 여부를 결정할 계획이다.

일정 조건을 갖춘 정상적인 주택소유주에 대해서는 대출채권을 주택금융공사가 매입해줄 계획이다. 주택금융공사는 은행금리 수준의 이자만 받고 원금 상환을 최장 10년간 유예해주기로 했다.

두번째 방식은 임대주택 리츠가 아파트를 사들이고 5년간 재임대 하는 방식이다. 원소유주는 주변시세 수준의 임대료만 내고 거주하다가 형편이 나아지면 다시 사들일 수 있도록 재매입 우선권도 갖는다. 원소유주가 다시 사들이지 않을때는 리츠가 시장에 내다팔고, 여기서도 팔리지 않은 주택은 LH가 사들여 공공임대주택으로 활용한다.

마지막으로 50세 이상 은퇴자에게는 주택연금 가입대상 연령을 기존 60세에서 50세로 낮추고 일시인출한도 역시 50%에서 100%로 확대한다.이 방안이 시행되면 소득이 없는 50세 이상 은퇴자의 경우 주택연금을 한꺼번에 받아 부채상환을 할 수 있다.

◆렌트푸어 = 전세 자금 마련에 어려움을 느끼는 세입자 부담을 덜어주기 위한 렌트푸어 대책은 전세대출을 담보대출로 전환해 금리인하나 한도 확대를 해준다.

하지만 그동안 국회차원에서 논의된 전월세 상승 억제 방안은 거론되지 않았다. 현재 민간 임대시장은 공급자인 집주인이 임대료를 올리는데 이러한 임대료를 일정 정도 제한하는 방안은 이번 대책에서 제외됐다.

집주인 담보대출방식은 집주인이 세입자의 전세금 대출을 받아주되 대출이자는 세입자가 납부하는 조건이다. 집주인에게는 소득세 비과세, 양도세 중과폐지, 보유세 감면 등의 혜택이 주어진다. 또 임대인은 전세자금용 담보대출 이자 납입액의 40%에 대해 소득공제를 해준다. 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택 세대주가 대상이며, 전세보증금은 수도권 3억원, 지방 2억원 이하여야 한다.

또 다른 보증금 반환청구권 양도방식은 임차인이 전세금을 대출한 금융기관에게 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도할 수 있도록 한 것이다. 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 보증금 반환채권을 양도받은 금융기관에 우선변제권을 인정하도록 했다.

국토부 관계자는 "기존 전세자금 마련에 금융비용은 6~7%인데, 이 제도가 적용되면 2%포인트 금리인하 효과가 기대된다"고 설명했다.
오승완 기자 osw@naeil.com

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