계약금만 낸 토지를 양도한 경우 미등기 전매인지?
부동산을 샀다가 파는 부동산 전문 중개업자들이나 브로커들의 수법은 매수인을 ‘홍길동 외 1인’이라고 기재하였다가 나중에 새로운 매수인을 찾아 전매하는 것이다. 매도인으로서는 매수인이 누구인지 알 수 없기 때문에 새로운 사람을 내세워 매수인이라고 하면 등기를 해줄 수밖에 없다.
이러한 방법은 양도소득세를 내지 않기 위한 부동산 투기에서 사용되는 것이다. 등기가 되면 양도 사실이 확인이 되지만 미등기 전매의 경우에는 등기가 되지 않기 때문에 중간에 매수하였다가 다시 판 사람을 확인하기 어렵다. 이런 경우에는 양도소득세를 중과세하여 부동산 투기를 막을 수 있는 것이다.
어떤 사람이 토지를 35억원에 분양받기로 하고 계약금을 3억5천만원 지급한 상태에서 제3자에게 다시 50억원에 매도하였다. 그 후 이런 사실을 알게 된 세무서에서 미등기 전매로 보아 양도소득세을 중과하였다.
그 사람이 법원에 억울하다면 소를 제기하였다. 근거는 부동산 매매계약은 계약금만을 지급한 상태에 불과하여 소유권 양도라고 볼 수 없고 단순한 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다는 것이었다.
계약금만 지급한 상태에서 중도금을 주지 않으면 계약이 해제된다. 또한 매도인도 계약금의 배액을 물어주고 계약을 해제할 수 있다. 계약금만 준 상태는 아직 계약이 진행될 것인지, 계약금을 포기하고 계약해제를 할 것인지 불안정한 단계이다. 또한 계약자를 소유자라고 보기도 어렵다.
그런데, 계약금만 지급한 상태에서 권리를 다시 양도하는 것은 실제 더 큰 양도차액을 얻을 수 있다. 위 사례에서도 계약금 3억5천만원을 지급한 상태에서 35억원짜리 토지를 50억원에 팔았기 때문에 무려 15억원의 양도차액을 남긴 것이 된다.
이러한 전매로 인하여 매도인이 엄청난 세금을 포탈할 염려가 생기게 되지만 계약금만 준 상태에서 등기를 하고 다시 넘긴다는 것은 불가능하다.
결국 미등기 전매는 부동산의 매매대금을 전부 지급하여 등기를 할 수 있음에도 등기하지 않고 다시 전매하는 경우를 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. 대법원도 이러한 취지에서 미등기 전매로 볼 수 없다고 판결하였다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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