부동산전문가 9인 올 주택시장전망
지난해 뜨겁게 달아올랐던 주택시장이 올해는 어떤 모습일까.
대부분의 전문가들은 지난해 정도의 높은 상승률은 아니지만 올해도 그 상승세는 이어질 것이라는 데 이의를 제기하지 않는다. 다만 그 상승폭에 있어서는 엇갈린 전망이 나오고 있다. 전문가에 따라 매매가는 3%∼10%까지, 전세가는 5∼15%까지 큰 폭의 차이를 보이고 있다. 전문가들은 아파트 입주물량의 적고 하반기에 경기가 회복될 것으로 전망됨에 따라 주택가격의 상승이 지속될 것으로 내다봤다. 그러나 건축규제 강화 및 분양권 세무조사 등 정부의 규제가 주택시장활성화에 악재로 작용할 것으로 전망했다.
◇아파트 가격= 대다수 전문가들이 가격상승을 예상한 가운데 가격상승폭은 다소 차이가 났다. 3%대의 낮은 상승을 전망한 황용천 해밀컨설팅 사장은 “이미 지난해에 소형아파트나 재건축대상 아파트가격이 상당한 폭으로 상승해 올해는 큰 폭의 상승을 기대할 수 없다”고 이유를 말했다. LG경제연구원의 김성식 연구원도 “경기회복에 따른 금리상승이나 주식시장 회복에 따라 주택투자수요는 다소 위축될 것”이라며 3%의 낮은 상승을 예상했다.
그러나 지역별 차이도 많아 전체적으로 6%의 가격상승을 예상한 김영진 내집마련정보사 사장은 “서울지역의 집값과 전셋값에 부담을 느낀 수요자들이 수도권으로 이동하면서 수도권의 아파트 가격상승률이 높아질 것”이라며 수도권의 아파트 가격상승폭을 12%로 예상했다.
나머지 대부분의 전문가들은 5∼6%의 가격상승을 예상했다.
지난해 전국 평균 16.1%가 상승한 전세가 역시 지난해보다는 상승률이 둔화될 것이라는 의견이 압도적이었다.
부동산 114의 김희선 상무는 “지난해만큼은 아니지만 올해도 신규공급의 부족 및 재건축으로 인한 물량의 감소 등으로 수급불균형이 예상된다”며 전국적으로 9%의 전세가 상승을 예상했다. 닥터아파트의 곽창석 이사도 “전세는 매매에 비해 다세대 다가구 등 대체주택으로의 이동이 수월하고 지난해 다세대 등의 공급이 증가해 전셋값의 급격한 상승은 어려울 것”이라며 7∼8%의 가격상승을 예상했다.

◇시장변수= 올해 주택시장에 영향을 미치는 주요 변수들로는 △경기상황 △저금리 △월드컵 △선거 △정부의 각종 규제 등을 들 수 있다.
대부분의 전문가들은 적어도 올 하반기에는 경기가 회복될 것으로 전망했으나 이것이 주택시장에 미치는 영향에 대해서는 서로 다른 분석을 내놨다.
건설산업전략연구소의 김선덕 소장은 “올 하반기 이후 경기가 회복되면서 구매수요가 증가하기 때문에 주택시장에 긍정적인 역할을 할 것으로 내다봤다. 그러나 내집마련정보사의 김 사장은 실물경기의 호전이 주택시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다. 김 사장은 “경기호전에 따라 주식시장이 살아나고 금리가 상승할 경우 지난해 주택시장에 몰려든 시중자금이 증시로 대거 이동할 가능성이 많다”고 그 이유를 설명했다.
또한 경기회복은 필연적으로 금리상승을 동반하게 됨에 따라 저금리를 축으로 유지됐던 지난해의 주택경기 호황은 올해는 다소 주춤할 수밖에 없다는 분석도 나왔다.
LG경제원의 김 연구원은 “실물경기가 회복세로 돌아설 경우 금리상승 압력이 빠르게 나타나 지난해 주택시장을 지탱해 왔던 금리하향기조가 흔들릴 수도 있다”며 “이럴 경우 주택시장은 급속히 냉각될 수도 있다”고 전망했다.
월드컵 경기와 선거가 미칠 영향에 대해서는 한국부동산경제연구소 정광영 소장과 김정렬 대한부동산연구소 소장 등은 긍정적으로 평가한 반면 해밀컨설팅의 황 사장과 닥터아파트의 곽 이사 등은 큰 영향이 없을 것으로 예상했다.
한편 많은 전문가들은 건축규제 강화, 분양권 조사 및 이자율제한 등 정부의 각종 규제를 올해 주택시장에 미칠 대표적인 악재로 지적했다.
◇투자유망상품= 부동산114의 김 상무는 지난해와 마찬가지로 올해도 역세권의 중소형 아파트를 투자가치가 높은 상품으로 추천했다. 김성식 연구원도 임대수요가 있어 공실위험이 없는 역세권 소형임대주택을 유망사품으로 꼽았다. 이외에도 재건축 아파트나 분양권, 주거전용 오피스텔 등이 유망상품으로 추천됐다. 건설산업전략연구소의 김 소장은 주 5일 근무제, 경기회복 등에 힘입어 전원주택이 다시 주목받을 것으로 전망했고 황용천 사장은 국제자유무역도시인 제주도나 서해안 고속도로 인근의 토지시장에 관심을 가질 필요가 있다고 조언했다. 한국부동산경제연구소의 김 소장은 “올해는 아파트 신규분양과 분양권 전매는 분위기가 조금 수그러들 것”이라며 “토지 등 투자결실이 3년 이상의 미래에 실현되는 상품에 투자할 것”을 권했다.
◇내집마련 전략= 김성식 연구원은 분양권 과세강화 등으로 과거와 같은 프리미엄을 기대하기 힘들기 때문에 실수요차원에서 청약할 것과 금리가 오를 가능성이 많은 만큼 과도한 금융비용부담을 지는 것은 자제할 것을 권했다. 김희선 상무는 “내집마련을 위한 청약자라면 대형사 및 인기지역의 아파트만 고집하지 말고 중소건설업체 또는 외곽지역의 아파트에 청약에 눈을 돌리는 것도 필요하다”고 말했다. 이외에 환경좋은 수도권의 30평형대에 청약하되 시기는 중요하지 않다는 권유와 신규아파트보다는 상대적으로 저평가된 기존 아파트를 공략할 것을 조언하는 전문가도 있었다.
◇기타= 지난해 상당한 인기를 끌었던 오피스텔은 올해는 지난해만큼의 인기를 얻기는 힘들 것같다. 용적률이 강화되고 공급과잉상태이기 때문이다. 수익형 상품으로 역세권 중심의 소형만이 명맥을 유지할 것으로 보인다. 김희선 상무는 예상수익률도 분양당시보다 크게 하락할 가능성이 높다고 예측했다.
지난해 건축붐이 일었던 다세대·다가구주택은 한가구당 1대 이상의 주차장을 확보해야 하는 올 3월 이후에는 그만큼 수익성이 떨어지기 때문에 건설 움직임이 수그러들 것으로 보인다.
2002년 부동산 시장전망 (단위 %)
이름 곽창석 김선덕 김성식 김영진 김정렬 김희선 정광영 황용천
아파트 매매가(서울) 5∼6(-) 6(7) 3(5) 6(10) 5∼10(7∼12) 4(6) 5(7) 3(5)
전세가(〃) 7∼8(-) 7(8) 5(7) 7(8) 10∼15(12∼17) 9(10) 7(10) 10(10)
시장변수 호재 월드컵,총선 간접영향 경기회복에 따른 수요증가 실물경기호전 공급부족 공급부족 재건축이주 월드컵 경기회복 저금리 저금리 월드컵 경기호전
악재 분양권세무조사 과열진정 효과 건축규제강화 금리상승 금리상승 분양권세무조사 실물경기호전 정부규제 정부규제 실업률증가 국내외경기불황 정치불안 월드컵 총선
투자유망상품 재건축 조합아파트 지분 아파트분양권 전원주택 역세권 임대아파트 역세권소형임대주택 수도권 제2신도시 개발예정지 아파트 분양, 분양권 비인기분야에 관심 토지 상가 역세권 중소형아파트 소형아파트 수도권토지시장 주거전용오피스텔 제주 서해안 토지
청약전략 재개발지구 및 지하철 호선주변 공략 과도한 금융부담 자제 3.4년 이후로 미뤄 프리미엄예상아파트에 꾸준히 청약 환경좋은 수도권 30평형 청약통장 적극활용 외곽지역 아파트 청약 상대적으로 저평가된 기존아파트 지역 평형 고려해 조건에 맞는 선택

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