채권 추심을 위하여 입주한 소액임차인
주택이나 상가의 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 소액임차인은 경매개시 결정 이전에 주택이나 상가를 인도받고 주민등록을 전입신고 또는 사업자등록신고를 하여야 한다. 현행법에 의할 경우 서울은 주택의 경우 보증금 7500만원 중 2500만원, 원주시의 경우 보증금 4000만원 중 1400만원을 우선 변제받을 수 있고, 상가의 경우 서울은 보증금 5000만원 중 1500만원, 원주시의 경우 보증금 2500만원 중 750만원을 우선 변제받을 수 있다.
주택의 경우에는 보증금 이외에 월세가 있다고 하더라도 상관이 없지만 상가의 경우에는 월세가 있으면 이를 100으로 곱한 금액을 보증금에 합산하기 때문에 보증금이 2000만원이고 월세가 월 10만원이면 환산보증금이 3000만원이 되어 소액임차인에 해당되지 않는다.
그런데 이러한 소액임차인을 지나치게 보호하게 되면 정당하게 근저당권을 설정 받은 채권자에게 손해가 가게 된다. 이러한 소액임차인 보호제도를 악용하는 사례가 많이 있다. 경매가 개시될 우려가 있을 때 재빨리 가장 임차인을 내세워 전입신고를 하고 임대계약서를 작성한 다음 입주시키는 경우 실제 임대보증금을 지급하였는지, 실제 거주하고 있는지 확인하기 쉽지 않다.
사례 중에는 채권자가 자신의 채권을 우선배당을 받기 위하여 주택에 전입신고를 하고 입주한 경우가 있었다. 7000만원을 빌려주었다가 받지 못한 채권자가 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고 입주한 후 전입신고를 마쳤다. 실제 보증금은 지급하지 않았다. 법원에서는 이 경우의 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 소액임차인이 될 수 없다고 판결하였다.
주택임대차보호법의 입법 목적은 서민의 전 재산인 보증금을 떼이지 않도록 보호해 주려는 사회보장적 취지에 바탕을 둔 것이다. 사례의 경우 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니라 선순위 근저당권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것이므로 이는 주거의 안정, 서민 보호라는 법의 취지에 반하는 것이다. 그러한 임차인까지 소액임차인으로 보호한다면 법의 취지에 반하는 것임이 분명하다.
법무법인 대륙아주 변호사 이재구
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