다세대·빌라로 전세난 피해볼까
지역내일
2012-03-08
봄 이사철 단독·연립 어떻게 계약하나
상대적으로 가격 상승 덜해 … 계약방식·주거환경 달라
서울 강남구 개포동에 사는 A씨는 4억5000만원에 전세를 살았으나 전세보증금이 6억원을 넘어서자 이사를 결심했다. 하지만 쉽지 않았다. 곳곳에서 재건축을 한다며 이주수요가 넘쳐 집주인들이 전세보증금을 쉬지 않고 올렸다. 재테크도 변변치 않고 초등학생과 중학생 자녀를 생각해 멀리 이사를 할 수도 없는 일이었다.
결국 4억원을 들여 삼성동 방 세개짜리 다세대주택으로 이사하기로 했다. 전세보증금이 비교적 아파트보다 저렴한데다 가격 상승세도 가파르지 않기 때문이다. 아파트 전세난을 피하기 위해 단독주택이나 연립주택으로 이주하는 비율이 늘고 있다. 하지만 아파트에만 살던 '아파트족'들은 소규모 주택에 대한 전세계약 경험이 없어 자칫 금전적인 손실이나 후회해야 하는 상황이 벌어지기도 한다.
전세난의 피난지로 꼽히는 소규모 주택 전세계약시 점검해야 할 사항을 정리해봤다.
◆신축 좋지만, 준공후에 계약해야 = 단독·다세대주택이나 연립·빌라 등을 계약하기 위해서는 신축 여부를 확인하는게 중요하다. 우선 신축이 좋다. 다만 미리 확인해야 할 것들이 있어 번거롭다는 단점이 있다.
빌라나 다가구 주택은 준공 후 5년 정도만 지나도 수요가 급격히 줄기 때문에 지은 지 얼마 안 된 신축 건물을 얻는 게 좋다. 나중에 전세 계약이 만료됐을 때 새로운 세입자 구하기가 편하다. 하지만 새집이라고 덜컥 계약해서는 안 된다.
건축주는 대부분 집주인이거나 소규모 건설업체인 경우가 많다. 건축비용을 은행으로부터 빌리는 경우가 많기 때문에 재무적인 문제가 발생할 수 있다. 이럴 경우 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 완공 뒤에 전세계약을 해야 한다. 완공 전 집을 계약할 경우 건물 등기부등본 확인이 불가능하다. 건축주가 부도날 경우 계약금을 떼일 수 있다. 물론 아파트와 마찬가지로 근저당 등 등기부등본을 떼서 기본적인 것을 확인해야 한다.
가급적 대출이 없는 집에 들어가는 것이 안전하다. 그렇지 않은 경우 등기부등본상 채권 최고액과 전세금을 합한 금액이 실제 매매가의 50~60%를 넘지 않아야 한다. 다른 임차인의 보증금이나 임대차 기간을 확인하는 것도 중요하다. 단독·다가구, 연립·빌라 등은 매매가 쉽지 않고, 경매에 들어가도 유찰되는 경우가 많기 때문에 아파트보다 대출비율을 보수적으로 잡아야 한다.
신축 아파트는 대한주택보증의 분양보증이 있어 건설사가 부도나도 구제를 받을 수 있지만 소규모 주택은 안전장치가 미흡하다.
다가구 주택에서는 세입자가 많은 경우, 주택 감정가와 세입자 전체 보증금을 따져 봐야 한다. 세입자 전체 보증금이 감정가보다 많거나 비슷할 경우 향후 경매가 진행되면 전세 보증금을 전액 다 돌려받지 못할 수도 있다. 세입자가 많은 주택은 되도록 피하는 것이 좋다.
◆계약 이후에도 점검할 것 많아 = 세입자와 집주인간 분쟁이 많이 일어나는 대표적인 문제점 중의 하나는 결로나 곰팡이 문제인데 집을 보러 갈 때 장판 밑이나 장롱 뒤쪽 등 구석구석 살펴야 한다. 또 방충망이나 싱크대, 누수나 보일러 등 수리를 해야 하거나 파손된 부분이 있는 지 꼼꼼히 체크해야 한다. 문제 발생시 책임 소재를 계약서상의 특약사항으로 명시하는 게 좋다
정확한 전입신고도 중요하다. 다가구주택의 경우에는 개별 등기가 되지 않아 건물등기부등본을 확인해보고 정확한 층수와 위치를 기재해야 한다. 전입신고를 잘못할 경우 나중에 문제가 생길때 법적 대응을 제대로 못하는 수도 있다.
가장 불편한 것은 주차다. 우선 빌라나 다세대 등 소규모 주택 밀집 지역은 주차공간이 협소하다. 자가용이 있다면 주차 여부 및 주차공간을 파악해야 한다.
치안면에서도 아파트에 비해 불리하다. 방범창이나 입구에 보안키가 설치된 것이 좋다. 집주인이 안 달아줄 경우 자비로 달아둔 뒤 다음 입주자에게 넘기거나 떼가는 방법도 있다.
소규모 주택의 장점 중 관리비가 크게 줄어든다는 점도 있다. 아파트 관리비처럼 공동주택 부담금이 확연히 줄어든다. 하지만 별도의 관리비를 내지 않더라도 청소나 쓰레기 수거 등은 비용을 지출해야 한다. 입주자들끼리 돈을 모아 청소 용역을 맡기는 경우도 있고 주차장이 없는 경우 공영주차장을 월단위로 끊는 경우도 있다.
수도 누수 등 아파트 관리사무소에서 해주던 여러 서비스를 못 받기 때문에 유사시 도움을 받을 수 있는 곳의 연락처를 만들어둬야 한다.
도움말 부동산114 부동산써브
오승완 기자 osw@naeil.com
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
상대적으로 가격 상승 덜해 … 계약방식·주거환경 달라
서울 강남구 개포동에 사는 A씨는 4억5000만원에 전세를 살았으나 전세보증금이 6억원을 넘어서자 이사를 결심했다. 하지만 쉽지 않았다. 곳곳에서 재건축을 한다며 이주수요가 넘쳐 집주인들이 전세보증금을 쉬지 않고 올렸다. 재테크도 변변치 않고 초등학생과 중학생 자녀를 생각해 멀리 이사를 할 수도 없는 일이었다.
결국 4억원을 들여 삼성동 방 세개짜리 다세대주택으로 이사하기로 했다. 전세보증금이 비교적 아파트보다 저렴한데다 가격 상승세도 가파르지 않기 때문이다. 아파트 전세난을 피하기 위해 단독주택이나 연립주택으로 이주하는 비율이 늘고 있다. 하지만 아파트에만 살던 '아파트족'들은 소규모 주택에 대한 전세계약 경험이 없어 자칫 금전적인 손실이나 후회해야 하는 상황이 벌어지기도 한다.
전세난의 피난지로 꼽히는 소규모 주택 전세계약시 점검해야 할 사항을 정리해봤다.
◆신축 좋지만, 준공후에 계약해야 = 단독·다세대주택이나 연립·빌라 등을 계약하기 위해서는 신축 여부를 확인하는게 중요하다. 우선 신축이 좋다. 다만 미리 확인해야 할 것들이 있어 번거롭다는 단점이 있다.
빌라나 다가구 주택은 준공 후 5년 정도만 지나도 수요가 급격히 줄기 때문에 지은 지 얼마 안 된 신축 건물을 얻는 게 좋다. 나중에 전세 계약이 만료됐을 때 새로운 세입자 구하기가 편하다. 하지만 새집이라고 덜컥 계약해서는 안 된다.
건축주는 대부분 집주인이거나 소규모 건설업체인 경우가 많다. 건축비용을 은행으로부터 빌리는 경우가 많기 때문에 재무적인 문제가 발생할 수 있다. 이럴 경우 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 완공 뒤에 전세계약을 해야 한다. 완공 전 집을 계약할 경우 건물 등기부등본 확인이 불가능하다. 건축주가 부도날 경우 계약금을 떼일 수 있다. 물론 아파트와 마찬가지로 근저당 등 등기부등본을 떼서 기본적인 것을 확인해야 한다.
가급적 대출이 없는 집에 들어가는 것이 안전하다. 그렇지 않은 경우 등기부등본상 채권 최고액과 전세금을 합한 금액이 실제 매매가의 50~60%를 넘지 않아야 한다. 다른 임차인의 보증금이나 임대차 기간을 확인하는 것도 중요하다. 단독·다가구, 연립·빌라 등은 매매가 쉽지 않고, 경매에 들어가도 유찰되는 경우가 많기 때문에 아파트보다 대출비율을 보수적으로 잡아야 한다.
신축 아파트는 대한주택보증의 분양보증이 있어 건설사가 부도나도 구제를 받을 수 있지만 소규모 주택은 안전장치가 미흡하다.
다가구 주택에서는 세입자가 많은 경우, 주택 감정가와 세입자 전체 보증금을 따져 봐야 한다. 세입자 전체 보증금이 감정가보다 많거나 비슷할 경우 향후 경매가 진행되면 전세 보증금을 전액 다 돌려받지 못할 수도 있다. 세입자가 많은 주택은 되도록 피하는 것이 좋다.
◆계약 이후에도 점검할 것 많아 = 세입자와 집주인간 분쟁이 많이 일어나는 대표적인 문제점 중의 하나는 결로나 곰팡이 문제인데 집을 보러 갈 때 장판 밑이나 장롱 뒤쪽 등 구석구석 살펴야 한다. 또 방충망이나 싱크대, 누수나 보일러 등 수리를 해야 하거나 파손된 부분이 있는 지 꼼꼼히 체크해야 한다. 문제 발생시 책임 소재를 계약서상의 특약사항으로 명시하는 게 좋다
정확한 전입신고도 중요하다. 다가구주택의 경우에는 개별 등기가 되지 않아 건물등기부등본을 확인해보고 정확한 층수와 위치를 기재해야 한다. 전입신고를 잘못할 경우 나중에 문제가 생길때 법적 대응을 제대로 못하는 수도 있다.
가장 불편한 것은 주차다. 우선 빌라나 다세대 등 소규모 주택 밀집 지역은 주차공간이 협소하다. 자가용이 있다면 주차 여부 및 주차공간을 파악해야 한다.
치안면에서도 아파트에 비해 불리하다. 방범창이나 입구에 보안키가 설치된 것이 좋다. 집주인이 안 달아줄 경우 자비로 달아둔 뒤 다음 입주자에게 넘기거나 떼가는 방법도 있다.
소규모 주택의 장점 중 관리비가 크게 줄어든다는 점도 있다. 아파트 관리비처럼 공동주택 부담금이 확연히 줄어든다. 하지만 별도의 관리비를 내지 않더라도 청소나 쓰레기 수거 등은 비용을 지출해야 한다. 입주자들끼리 돈을 모아 청소 용역을 맡기는 경우도 있고 주차장이 없는 경우 공영주차장을 월단위로 끊는 경우도 있다.
수도 누수 등 아파트 관리사무소에서 해주던 여러 서비스를 못 받기 때문에 유사시 도움을 받을 수 있는 곳의 연락처를 만들어둬야 한다.
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오승완 기자 osw@naeil.com
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