계약 위반과 해제
Q: 땅을 팔았는데, 땅 대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 받기로 했습니다. 소유권이전등기는 잔금을 받으면서 동시에 해주기로 했습니다. 땅을 산 사람이 잔금 지급일이 지나도 잔금을 주지 않습니다. 제가 매매계약에서 깨려고 하는데, 어떻게 해야 할까요?
A: 계약해제권 행사를 해서 매매계약에서 벗어날 수 있습니다. 다만 계약 해제 요건을 갖추어서 해제해야 합니다.
계약은 계약을 맺은 사람 사이에서는 법입니다. 계약은 계약을 맺은 사람들을 구속하기 때문에, 계약을 맺은 사람은 계약 내용을 반드시 지켜야 합니다.
그런데 계약을 맺은 사람이 계약을 위반하면, 상대방은 어떤 조치를 할 수 있을까요?
우선, 계약을 맺은 사람이 계약 내용을 위반하면, 계약 상대방은 위반한 사람에게 법적 책임을 물을 수 있습니다. 여기에서 법적 책임은 금전으로 손해배상을 하는 것입니다.
그 다음으로, 상대방이 신뢰관계가 깨져서 더 이상 계약을 유지할 수 없다고 판단되면, 계약의 구속에서 벗어나는 방법을 생각해야 합니다. 계약 위반을 이유로 계약을 깨고 나오는 것이 바로 계약해제입니다.
계약을 해제하려면 어떠한 조건을 갖추어야 하나요? 계약 해제의 조건은 계약 위반의 형태에 따라 다른데, 질문과 같이 매매대금을 계약에서 정한 날짜에 주지 않은 경우를 생각해 보겠습니다.
매매계약에서 매매대금을 언제까지 지급하기로 했는데, 그 날짜를 지키지 않으면 이것도 계약위반입니다. 법적인 표현으로는 ‘이행지체’라고 합니다. 이행지체를 풀이해 보면, 계약이행을 제 때 하지 않았다는 뜻 입니다.
매수인이 매매대금 지급 날짜를 지키지 못 하면, 매도인은 상당한 기간을 정해서 매매대금을 지급하도록 요구하고, 그 기간 내에 매수인이 매매대금을 지급하지 않을 때 계약을 해제할 수 있습니다.
그런데 여기에서 정말 주의해야 할 것이 있습니다. 매도인이 매매 잔금을 제 때 지급일에 지급받지 못 했다고 계약을 해제하려면, 매수인에게 소유권이전등기서류를 제공해야 하는 자신의 의무를 이행제공 해야 합니다.
계약을 해제할 때, 법률 전문가에게 한번 쯤 상의해보세요. 계약 해제 조건을 모두 갖추어졌는지를.
최유덕 변호사
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