건물의 하자와 소유자의 책임
상가를 임대하였는데 임차인이 장사를 하지 않고 다른 사람에게 다시 세를 놓는 경우가 있다. 건물의 소유자는 임차인이 자신의 점포를 일부 다른 사람에게 세를 주는 경우 세입자가 누군지도 모르는 경우가 생긴다. 전혀 모르는 무단 전차인이 점포에서 영업을 하다가 건물의 누수로 피해를 입거나 화재가 나서 물건이 타버린 경우 누가 책임을 져야할까? 아시는 분이 상담을 하러 와서 자신은 너무 억울하다고 했다.
자신이 소유하고 있는 건물을 창고로 임대하여 주었다. 그런데 그 건물의 일부를 무단으로 다른 사람에게 다시 전대하였는데 어느 날 무단으로 전대한 곳에서 불이 나서 창고가 전부 타 버렸다. 국과수에서 사건 현장을 분석한 결과 창고 안에 있는 전기코드에서 누전에 의한 단락흔이 발견되었다. 무단 전차인은 자신이 점포 안에 보관하고 있던 물건들이 불에 탄 것은 건물의 하자로 인한 것이니 모두 배상하라고 요구하였다.
민법에 의하면 건물의 소유자, 점유자는 건물의 설치, 보존상의 하자로 인하여 피해가 발생한 경우 이를 배상할 책임이 있다. 1차적인 책임은 점유자이고, 2차적인 책임은 소유자가 진다고 되어 있다.
이때 건물의 주인으로서 억울한 것은 무엇일까? 우선, 건물의 임차인이 건물을 관리할 책임이 있고 소유자는 2차적인 책임을 져야하는데 소유자에게 먼저 손해배상을 하라고 하는 것과 주인의 허락도 없이 남의 창고를 무단으로 사용한 사람에게 책임을 져야 한다는 점이 억울할 것이다.
건물의 담장이 무너지면서 지나가던 행인이 다친 경우에도 공작물 하자로 인한 책임을 지게 되는데 이때도 남의 담장 밑을 왜 지나갔는지 따질 수 없다. 건물 주변에 방치된 못 쓰는 냉장고 안에 아이들이 들어가 놀다가 질식하여 사망한 경우에도 왜 냉장고 안에 들어갔는지 따질 수 없는 것과 같다. 무단 전차인이라고 하더라도 건물의 하자로 손해가 발생하면 책임을 져야 한다.
다만 과실의 문제가 있다. 소유자는 사고가 발생할 위험이 있으면 담장 근처에 사람들이 접근하지 못하도록 하여야 하고, 못 쓰는 냉장고 주변에 아이들이 들어가지 못하게 할 책임이 있다. 건물의 누수가 되는 것을 알면서도 수리를 요구하지 않고 방치하였다가 침수된 경우 과실을 50%로 인정한 사례, 연탄가스가 새는 것을 알면서 수리를 요구하지 않고 문을 닫고 자다가 사망한 경우 과실 80%를 인정한 사례가 있다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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