한국인의 평균은퇴연령은 약57세. 평균기대수명은 약80세(남76세, 여83세))로 길어지는 추세다. 그래서 ‘30-30-30’법칙이라는 말이 나왔다. 30년은 부모덕에 살고, 다음 30년은 본인의 힘으로 살며, 나머지 30년은 벌어놓은 자산에 의지해 살아간다는 뜻이다. 

그런데 우리나라 사람들의 총자산중 부동산 비중이 약80%대를 차지한다고 한다. 특히 부자일수록 부동산 자산비중이 높다. 부동산 자산에 대한 선호도가 높았기 때문이다. 그런데 자산이 적은 사람들에게는 벌어놓은 자산에 의지해 나머지 30년을 살아간다는 것이 허망해 보일수도 있다. 한마디로 소득 없이 오래 살아야 하는 ‘장수리스크’가 심각한 사회문제로 대두되고 있다. 그

렇다면 노후 경제문제를 해결하는 가장 효과적인 방법은 무엇일까? ‘부동산 3M'' 자산운용전략은 첫째, ’가치투자법(Value Method)‘이 최고다. 부동산 투자는 부동산에 내재된 입지, 희소성, 미래가치를 보고 선택해야 한다. 입지가치는 토지가격 상승률이 물가상승률 혹은 평균지가 상승률을 넘는지, 수익가치는 자본이득과 운영수익률의 합이 금리의 1.5배를 초과하는지, 잠재가치는 교통망등 주변 개발계획이 어떤지를 살펴본 후 종합적으로 판단해야 한다. 

둘째, ‘사이클투자법(Cycle Method)’은 매매 타이밍을 결정하는데 유용하다. 사이클 상 바닥에서는 저점매수를, 정점에서는 고가매도전략을 선택하는 것이 정석이다. 

셋째, ‘복합수익 투자법(Dual Profit Method)’은 말 그대로 두 마리 토끼를 잡는 방법이다. ’불황기임에도 불구하고 장기적이고 안정적인 고수익을 얻기 위해서는 자본이득과 운영수익률을 함께 챙길수 있는 복합수익형 부동산‘이 투자의 최적 대안이다. 

한편 이와 다른 차원에서 ‘부동산 3M'' 자산운용전략을 생각해 볼 수도 있다. 즉 투자 부동산 종류에 따라 내집(‘My-Home)’ ‘내 가계(My-Shop)’ ‘ 내 땅(My-Land)’ 로 구분해 단계별로 자산을 매입하는 운영전략을 뜻한다. 이런 전략을 실행에 옮길 때의 기본적 태도는 부화뇌동을 하지 말고 다각적인 정보와 발품을 팔고 믿을만한 중개업소에 컨설팅 자문을 통해서 이루어져야 후회와 손실이 없음을 강조하고 싶다. 

요즘의 시장 분위기는 일본의 대지진, 각종 원자재가격인상, 물가인상 등이 이슈가 되고 있다. 상당한 인플레도 예상되고 있다. 아파트 시대는 끝났다고 한다. 지금 당장 수익형으로 ‘갈아타라’고 한다. ‘친수법특별법으로 4대강사업에 연관된 매물에 투자하라’고 하기도 한다. 무엇에 투자하든지 또 보유 부동산자산관리운영전략의 선택은 각자의 몫이다. 잘 선택하라는 마음이 간절하다. 

글 김영모 공인중개사(ERA구미부동산 소장, 054)458-9090)
정리 사진 전득렬 팀장 papercup@naeil.com

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