경매와 명의신탁
Q: 제가 3년 전 경매에서 부동산을 취득하면서, 그 명의를 제가 잘 아는 친구 이름으로 해 놓았습니다. 그런데 제 친구가 이제 와서 그 부동산이 자기 것이라고 주장하면서, 그 부동산을 돌려주지 못 하겠다고 합니다. 제가 그 부동산을 찾을 수가 있을 까요?
A: 귀하는 당해 부동산 자체를 찾을 수 없고, 그 부동산을 취득하는데 들어간 비용을 부당이득으로 반환청구 할 수 있습니다.
1. 실질적 소유자가 다른 사람 이름으로 등기를 해 놓는 것이 부동산 명의신탁입니다. 과거에 부동산 명의신탁이 너무 빈번하게 이루어지면서 세금을 면탈하려고 하자, 우리 법은 현재 부동산 명의신탁을 금지하고 이를 처벌하고 있습니다.
2. 부동산 매매에서, 다른 사람에게 자신의 명의를 빌려준 사람이 매수인으로서 계약의 전면에 등장하고, 실제 소유자가 될 사람은 배후에 있는 경우가 있습니다. 이러한 경우도 명의신탁의 하나인데, 명의를 빌린 사람과 명의를 빌려주는 사람 사이의 명의신탁 약정은 무효이지만, 그 명의를 빌려준 사람 앞으로 한 등기 효력은 경우에 따라서 다릅니다. 그러니까 매도인이 명의신탁약정이 있다는 것을 전혀 모른다면, 명의를 빌려준 사람 앞으로 한 소유권이전등기는 유효하고, 부동산을 파는 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사정을 안다면, 명의를 빌려준 사람 앞으로 한 소유권이전등기는 무효입니다.
3. 경매에서 경매목적물의 소유자는 경락인(경매에서 소유권을 취득하는 사람)측의 명의신탁약정 사실에 대하여 알 수 없으므로, 경락인은 일단 그 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, 경락인을 내세워서 경매목적물의 소유권을 실질적으로 취득하려한 사람은 경락인에 대하여 자신이 부담한 매수자금에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 즉, 부당이득 반환의 범위는 경락받는데 들어간 금액과 취득세, 등록세 정도입니다(부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률 시행 후의 명의신탁이기 때문에 실질적인 소유자가 경락받는데 들어간 비용을 부당이득 반환청구 하는 것입니다)
4. 또한 이 부당이득반환청구권도 10년 행사하지 않으면, 소멸시효에 결려서 사라지게 된다는 것을 주의하여야 합니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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