현재 재건축을 추진중인 서울시내 아파트중 사업성이 있는 아파트는 전체의 40%에 불과한 것으로 나타났다.
10일 한국건설산업연구원의 김현아 박사는 “올 8월말 현재 재건축이 추진중인 서울시내 아파트 608단지 29만4662호에 현행 용적률 상한선 250%를 적용, 수익성을 분석한 결과 이같이 나타났다”고 밝혔다.
김 박사에 따르면 현행 용적률 250% 하에서 세대수는 평균 1.3배, 주택규모는 현재의 1.5배 정도 늘어나는 기존의 재건축 방식을 적용할 경우 대상단지의 25.7%인 120개 단지, 세대수로는 대상 아파트의 44.4%가 사업성이 있다.
이 경우 가구당 추가부담금은 평균 8000만원이 요구된다.
사업성 판단은 재건축 후 주택의 자산가치를 재건축에 소요된 비용(추가부담금+아파트매입가격+금융비용)으로 나눠 1을 넘으면 사업성이 있는 것으로 판단한다.
세대수 증가없이 주택규모만 증가하는‘1대 1’재건축을 한다면 대상아파트의 43.6%가 수익성이 있으며 가구당 추가부담금은 1억 2000만원에 이른다.
이와 함께 지역별로는 강북보다 강남지역의 재건축 수요가 많으며 사업성도 강남지역이 높은 것으로 분석됐다.
이것은 강남지역이 강북지역보다는 재건축에 의한 용적률의 증가여지가 더 많기 때문이라고 김 박사는 밝혔다.
강남지역은 강동구, 강서구, 송파구 양천구가 대상아파트의 60%이상이 사업성이 있는 것으로 나타난 반면, 관악구, 구로구, 금천구는 사업성이 거의 없는 것으로 나타났다.
반면 강북지역은 용산구, 종로구, 노원구를 제외하고는 대부분 지역이 사업성이 전혀 없거나 사업성이 있더라도 가능한 세대수가 1000가구 미만으로 미미한 수준으로 집계됐다.
심지어 강남지역중 관악구, 구로구, 금천구의 경우 현재 주택가격에 버금가는 1억원 정도의 추가부담금이 투입돼도 사업성이 없는 것으로 나타났다.
또 강남지역의 20평 이하 아파트 평당가격은 41평 이상의 1.4배정도 높은 반면, 강북지역은 20평 이하의 아파트 평당가격이 41평 이상의 80%수준으로 재건축 이후 아파트의 재산가치에 대한 기대가 강북보다 강남지역이 높은 것도 사업성의 차이를 낳는 원인으로 지적됐다.
이에 따라 당분간 재건축은 강남지역을 중심으로 활발할 것이며 강북지역은 리모델링도 재산가치증식에 한계가 있기 때문에 자칫 슬럼화될 가능성이 높다고 김 박사는 지적했다.
한편 소형평형의무제 시행과 관련 김 박사는 “재건축 대상아파트의 절반정도가 이 제도의 적용대상이 될 것으로 보인다”며 “그러나 이 제도가 재건축의 시기를 늦추고 재건축의 열기를 식히는 효과는 있겠지만 재건축의 추진 자체를 멈추지는 못할 것”이라고 전망했다.

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