<내일시론>부동산 안정 공급확대가 답이다(김진동 2007.03.15)
지역내일
2007-03-15
부동산 안정 공급확대가 답이다
참여정부의 가장 큰 정책실패의 하나로 평가되는 부동산정책이 이제야 약효가 나오는 때문일까, 미친듯이 날뛰던 집값이 조금 안정되어가는 모습을 보이고 있다. 담보대출 강화, 분양가 상한제 및 원가공개, 공시지가 상승 등에 따른 보유제 부담증가 등 겹겹의 규제망으로 주택시장은 꽁꽁 얼어붙어 거래가 끊기면서 값도 내림세를 타고 있다. 앞으로 공시지가의 실가격 반영비율이 높아지면 보유세부담이 더 증가하게 되어 세금회피 물량이 늘어나면서 가격하락 압력으로 작용할 가능성도 없지 않다.
정부가 대선을 앞두고 정책실패를 거듭하지 않으려고 집값 상승이라는 말이 나오지 않도록 할 것이며 시장도 책임을 뒤집어쓰지 않기 위해 눈치껏 숨고르기를 할 것이라는 소문이 그럴듯하게 나돌고 있기도 하다.
그러나 부동산 시장이 안정을 지속할 것으로 장담하기는 이르다. 안심할 단계도 아니다. 부동산 시장은 여전히 불안한 휴화산일 뿐이다. 작은 요인이나 신호에도 민감하게 반응하고 틈만 보이면 폭발하는 게 부동산의 속성이다.
"지난번 대책을 내놓고 이제 한고비 넘겼나 싶어서 한 숨 돌리고 잠시 먼산 쳐다보고 담배 한 대 피우고 돌아섰더니 사고가 터져 있었다"고 실토한 노무현 대통령의 한탄처럼 정책당국의 방심이나 오판은 곧 ''사고''를 부르게 된다.
더욱이 부동산 신화는 여전히 살아 있는 신화로 건재하다. 최근 인전 송도 국제도시 오피스텔 청약광풍이 이를 증명하고도 남는다. 주변 시세보다 싸고 전매도 허용되는 ''로토 오피스텔''로 소문이 나 7000여명이 노숙까지 불사했다. ''노숙청약'' ''노숙 아르바이트''라는 신조어까지 나왔다. 풍선효과가 빚어낸 ''사고''였다.
시장불안 요인은 도처에 널려 있다. 연말 대선을 앞두고 규제완화에 대한 기대심리가 확산되고 있다. 보유세와 양도세율 인하가 공약으로 내걸리고 다음 정부에서 시행될 것이라는 기대가 부풀어 오르면서 거래를 유보하는 경우가 많다는 것이다.
분양가 상한제 법안이 국회에서 통과되지 않음으로써 정부 정책의 신뢰에 금이 가게 됐다. 이것이 시장엔 규제강화 조치에 제동이 걸린 신호로 전달될 수 있다,
분당급 신도시 후보지로 거론되고 있는 경기 광주 오포와 용인 모현지역에선 아파트 우선분양권과 임대주택 공급권을 노린 위장전입이 성행하는 등 여전히 광풍 분위기가 잠들지 않고 있다.
특히 경제개발협력기구(OECD)의 한국 부동산정책 비판과 재정경제부 정책 당국자의 정책변화 시사발언은 앞으로 시장에 적지 않은 파장을 몰아올 가능성이 높다. 그는 과거 정부의 냉온탕 정책 때문에 주택가격 변동성이 커진 게 사실이라고 정책 실패를 자인하고 "부동산 시장이 안정되면 반시장 정책이라고 생각되는 정책들을 원상복귀할 수 있다"고 말했다. 당연하고 또 옳은 말이다. 그러나 시장참여자들에게 지금까지의 반시장 정책이 시장친화 정책으로 바뀔 가능성이 있다는 기대감을 심어주기에 모자람이 없다. 그렇지 않아도 국회에서 주택법이 통과되지 않아 강성 규제정책의 완화에 대한 기대감이 높아져가고 있는 터에 나온 발언이어서 기존 정책의 연속성과 효과에 의문을 더해주고 있다. 이 발언이 몰고 올 파장이 주목된다.
주택 통계의 착시현상도 정책 실패의 한 원인으로 지적되고 있다. 우리나라 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰다. 집이 남아도는 상황이 됐다고 믿어 공급확대 정책의 맥을 끊은 것이 아닌가 하는 의구심이 든다. 그러나 따지고 보면 자가주택보유율은 56%에 그쳤다. 주택 소유개념이 강하고 첫 손가락 꼽히는 재테크라는 점을 감안하면 공급은 아직도 턱없이 모자란다.
주택가격 안정은 무엇보다 수요과 공급의 균형에서 찾아야 한다. 그것이 시장의 원리이다. 공급이 없이 수요억제만으로는 해결될 수 없다는 원리가 주택시장에서도 적용된다. 공급이 제때 제대로 이뤄지지 않으면 값은 오르고 시장은 혼란에 빠지게 된다. 수요억제만으로는 안된다는 사실을 정부도 뒤늦게 깨들은 듯하다.
문제는 과감한 실천이다. 공급확대에 걸림돌이 되는 규제를 풀고 시장 친화정책으로 되돌아와야 한다. 지난 5공화국 시절 분양가 상한제가 초기엔 약발이 먹히는 듯했으나 시간이 지나면서 민간 창의와 기업의욕이 떨어져 공급부족현상을 일으켜 집값이 폭등하는 호된 대가를 치러야 했다. 실패한 정책을 되풀이해서는 안될 것이다.
쉬운 예로, 공급확대를 촉진하기 위해 수요가 많은 일부 지역엔 용적률을 대폭 늘려, 홍콩처럼, 고층화할 필요가 있다. 용적률 하나만으로도 도심에서의 부족한 대지를 넓게 활용하면서 크게 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있기 때문이다.
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참여정부의 가장 큰 정책실패의 하나로 평가되는 부동산정책이 이제야 약효가 나오는 때문일까, 미친듯이 날뛰던 집값이 조금 안정되어가는 모습을 보이고 있다. 담보대출 강화, 분양가 상한제 및 원가공개, 공시지가 상승 등에 따른 보유제 부담증가 등 겹겹의 규제망으로 주택시장은 꽁꽁 얼어붙어 거래가 끊기면서 값도 내림세를 타고 있다. 앞으로 공시지가의 실가격 반영비율이 높아지면 보유세부담이 더 증가하게 되어 세금회피 물량이 늘어나면서 가격하락 압력으로 작용할 가능성도 없지 않다.
정부가 대선을 앞두고 정책실패를 거듭하지 않으려고 집값 상승이라는 말이 나오지 않도록 할 것이며 시장도 책임을 뒤집어쓰지 않기 위해 눈치껏 숨고르기를 할 것이라는 소문이 그럴듯하게 나돌고 있기도 하다.
그러나 부동산 시장이 안정을 지속할 것으로 장담하기는 이르다. 안심할 단계도 아니다. 부동산 시장은 여전히 불안한 휴화산일 뿐이다. 작은 요인이나 신호에도 민감하게 반응하고 틈만 보이면 폭발하는 게 부동산의 속성이다.
"지난번 대책을 내놓고 이제 한고비 넘겼나 싶어서 한 숨 돌리고 잠시 먼산 쳐다보고 담배 한 대 피우고 돌아섰더니 사고가 터져 있었다"고 실토한 노무현 대통령의 한탄처럼 정책당국의 방심이나 오판은 곧 ''사고''를 부르게 된다.
더욱이 부동산 신화는 여전히 살아 있는 신화로 건재하다. 최근 인전 송도 국제도시 오피스텔 청약광풍이 이를 증명하고도 남는다. 주변 시세보다 싸고 전매도 허용되는 ''로토 오피스텔''로 소문이 나 7000여명이 노숙까지 불사했다. ''노숙청약'' ''노숙 아르바이트''라는 신조어까지 나왔다. 풍선효과가 빚어낸 ''사고''였다.
시장불안 요인은 도처에 널려 있다. 연말 대선을 앞두고 규제완화에 대한 기대심리가 확산되고 있다. 보유세와 양도세율 인하가 공약으로 내걸리고 다음 정부에서 시행될 것이라는 기대가 부풀어 오르면서 거래를 유보하는 경우가 많다는 것이다.
분양가 상한제 법안이 국회에서 통과되지 않음으로써 정부 정책의 신뢰에 금이 가게 됐다. 이것이 시장엔 규제강화 조치에 제동이 걸린 신호로 전달될 수 있다,
분당급 신도시 후보지로 거론되고 있는 경기 광주 오포와 용인 모현지역에선 아파트 우선분양권과 임대주택 공급권을 노린 위장전입이 성행하는 등 여전히 광풍 분위기가 잠들지 않고 있다.
특히 경제개발협력기구(OECD)의 한국 부동산정책 비판과 재정경제부 정책 당국자의 정책변화 시사발언은 앞으로 시장에 적지 않은 파장을 몰아올 가능성이 높다. 그는 과거 정부의 냉온탕 정책 때문에 주택가격 변동성이 커진 게 사실이라고 정책 실패를 자인하고 "부동산 시장이 안정되면 반시장 정책이라고 생각되는 정책들을 원상복귀할 수 있다"고 말했다. 당연하고 또 옳은 말이다. 그러나 시장참여자들에게 지금까지의 반시장 정책이 시장친화 정책으로 바뀔 가능성이 있다는 기대감을 심어주기에 모자람이 없다. 그렇지 않아도 국회에서 주택법이 통과되지 않아 강성 규제정책의 완화에 대한 기대감이 높아져가고 있는 터에 나온 발언이어서 기존 정책의 연속성과 효과에 의문을 더해주고 있다. 이 발언이 몰고 올 파장이 주목된다.
주택 통계의 착시현상도 정책 실패의 한 원인으로 지적되고 있다. 우리나라 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰다. 집이 남아도는 상황이 됐다고 믿어 공급확대 정책의 맥을 끊은 것이 아닌가 하는 의구심이 든다. 그러나 따지고 보면 자가주택보유율은 56%에 그쳤다. 주택 소유개념이 강하고 첫 손가락 꼽히는 재테크라는 점을 감안하면 공급은 아직도 턱없이 모자란다.
주택가격 안정은 무엇보다 수요과 공급의 균형에서 찾아야 한다. 그것이 시장의 원리이다. 공급이 없이 수요억제만으로는 해결될 수 없다는 원리가 주택시장에서도 적용된다. 공급이 제때 제대로 이뤄지지 않으면 값은 오르고 시장은 혼란에 빠지게 된다. 수요억제만으로는 안된다는 사실을 정부도 뒤늦게 깨들은 듯하다.
문제는 과감한 실천이다. 공급확대에 걸림돌이 되는 규제를 풀고 시장 친화정책으로 되돌아와야 한다. 지난 5공화국 시절 분양가 상한제가 초기엔 약발이 먹히는 듯했으나 시간이 지나면서 민간 창의와 기업의욕이 떨어져 공급부족현상을 일으켜 집값이 폭등하는 호된 대가를 치러야 했다. 실패한 정책을 되풀이해서는 안될 것이다.
쉬운 예로, 공급확대를 촉진하기 위해 수요가 많은 일부 지역엔 용적률을 대폭 늘려, 홍콩처럼, 고층화할 필요가 있다. 용적률 하나만으로도 도심에서의 부족한 대지를 넓게 활용하면서 크게 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있기 때문이다.
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