서울시 소재 11층 이상 오피스빌딩의 투자수익률은 도심이 가장 높은 반면, 강남이 가장 낮
은 것으로 나타났다. 또 오피스빌딩 운영수입은 ㎡당 평균 20만1000원(평당 66만3000원)으로
조사됐다.
한국감정평가협회는 27일 지난해 9월 25일부터 올 2월 15일까지 조사한 서울시 소재 11층
이상 오피스빌딩의 투자수익률을 산정, 발표했다.
◇투자수익률 = 오피스빌딩의 투자수익률을 분석한 결과 서울시 평균 7.39%로 나타났고 종
로 중구의 도심지역이 가장 높은 8.76%를 기록했다. 가장 낮은 지역은 강남으로 조사됐다.
먼저 총투자금액에 대한 순영업소득의 비율인 ‘소득수익률’(자본환원율)은 종로·중구 등
도심지역이 9.45로 가장 높았고 강남구 서초구 송파구 등 강남지역이 가장 낮은 5.78로 나타
났다. 이것은 강남지역의 경우 공실률이 높고 임대차 형태가 전세가 많기 때문인 것으로 분
석했다. 즉 시장이자율이 낮은 상황에서 전세금 및 보증금의 운용이익이 낮게 되고 월세수
입은 적기 때문이다.
보유기간동안 부동산가격의 상승으로 인한 투자자 몫의 증가를 말하는 ‘자본이득률’은 분
석결과 1년 보유를 가정할 때 -0.42%를 기록, 오히려 보유에 따른 이득은 없는 것으로 알려
졌다. 이것은 경기침체와 토지가격의 안정에 따라 가격상승 이득은 볼 수 없는 반면, 건물가
격의 경우 감가상각이 고려된 탓으로 분석했다.
결론적으로 소득수익률과 자본이득률을 종합한 종합수익률 즉 ‘투자수익률’은 도심지역
(8.76%)이 서울 평균(7.39%)보다 높은 반면 강남지역은 가장 낮은 것(6.43%)으로 밝혀져 부
동산경영환경은 여전히 도심지역이 양호한 것으로 분석됐다.
한편 외국의 오피스수익률은 영국(14.1%)과 미국(13.1%)은 서울보다 높은 반면 일본동경은
2.6%에 불과했다.
◇임대료 동향 = 서울 소재 11층 이상 오피스빌딩의 평균 전세금은 ㎡당 125만1000원(평당
413만4000원)으로 나타났다. 보증부 월세의 보증금은 ㎡당 16만8000원(평당 55만6000원), 월
세 1만5000원(평당 4만9000원)으로 조사됐다. 지역별로는 도심지역이 가장 높아 ㎡당 219만
2000원(평당 724만5000원)으로 서울 평균보다 두배 가까이(175%정도) 높게 나타났다. 강남
지역은 서울평균보다 낮은 102만9000원(평당 340만3000원)으로 확인됐다. 반면 보증부 월세
의 보증금은 강남지역(21만3000원, 평당 70만5000원)이 서울 평균과 도심(19만7000원, 평당
65만1000원)보다 높은 것으로 조사됐다. 강남지역이 단위면적당 보증금이 비싼 것은 임대차
형태는 보증부 월세지만 보증금을 비싸게 월세는 적게 받는 사실상의 전세형태라 할 수 있
는 계약이 많기 때문이라고 분석했다.
한편 협회 관계자는 “이번 조사가 우리나라 실정에 맞는 부동산투자수익률산정체계를 모색
할 수 있는 계기를 만들고 외국인 투자가들과의 적정가격 협상에서 협상능력을 제고하는데
기여할 수 있기를 바란다”고 말했다.

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