재건축 문제 정공법으로 풀어야

정부가 강남을 비롯한 재건축아파트에 대해 전쟁이라도 치르듯 전방위 압박에 나선 것은 재건축아파트의 높은 분양가가 정부의 집값안정책을 비웃기라도 하듯 하면서 집값 불안심리를 전국으로 확산시키는 사태를 미리 차단하기 위한 조치로 풀이된다. 재건축 아파트 값이 오르자 정부가 세무조사 실시 등 1단계 ‘선전포고’를 했는데도 재건축 시장의 불길이 잡히지 않자 이번에는 다시 건설교통부가 실태조사를 실시하여 법적 하자가 발견되면 재건축허가를 취소하겠다고 엄포를 놓았고 경찰은 재건축조합의 비리조사에 착수했다. 그것으로도 모자라 대통령까지 나서 집값안정 의지를 거드는 등 그야말로 범 정부적으로 ‘재건축과의 전쟁’을 선언한 것이다.

대증요법 효과는 일시적, 장기적으로는 부작용 불러
정부가 고강도 긴급처방을 총동원하다시피 하면서 집값 불안을 초장에 잡겠다고 나선 것은 이해할만하다. 강남 재건축아파트 고가 분양은 강남지역 기존 아파트값을 상승시키고 수도권 아파트가격 상승과 전국적인 부동산상승으로 이어지는 기폭제가 될 것이기 때문이다. 재건축아파트 값을 잡지 못하면 정부의 집값안정기조가 깨지고 정책신뢰도 추락하게 될 것이라는 긴박한 속사정이 깔려 있는 것이다.
이 같은 고강도 압박처방으로 아파트투자 심리가 위축되어 재건축시장이 과열되는 것을 제동하는 효과가 기대된다. 실제로 강남지역 재건축 조합과 건설사들이 분양가를 낮추는 등 몸을 사리고 있고 그에 따라 기존 주택거래와 가격상승세가 주춤하는 효험이 나타나고 있다고 한다.
그러나 시장의 신뢰를 얻지 못하는 단속 일변도의 규제는 곧 한계를 드러내기 마련이다. 대증요법의 효과는 일시적일뿐 장기적으로는 더 큰 부작용과 후유증을 불러올 가능성이 높다. 공급확대 없는 수요억제책은 장기적으로 수급불안을 초래하여 종래는 집값의 대폭상승을 부추기게 된다. 규제발동은 일시적 가격소폭 하락을 유인하지만 얼마 후 약효가 떨어지면 가격폭등을 부르고 다시 규제와 소폭하락, 대폭상승으로 이어지는 악순환을 되풀이 하게 되는 것이다. 그 동안 부동산시장에서 되풀이 되어온 경험법칙이다.
유난히 강남 재건축 아파트가격이 크게 오르는 까닭은 교육 교통 등 주거여건이 특별히 좋은데다 추가자금을 들이지 않고도 큰 아파트를 가질 수 있는 재테크가 되기 때문이다. 정부의 오락가락 정책도 한 몫을 했다. 부동산규제를 강화하다가도 경기부양을 위해 재건축을 유도하는 정책을 폄으로써 이미 이 같은 사태의 불씨를 제공한 셈이다.
공공연한 비밀이 된지 오래여서 새삼 놀랄 것도 없지만, 재건축조합과 건설업계가 얽혀 뒷돈을 거래하는 등 비리와 부정이 횡행하여 분양가 상승을 거든 것으로 알려지고 있다. 경찰이 칼을 빼든 김에 철저히 수사하여 그 같은 비리가 다시는 발을 붙이지 못하게 하고 그럼으로써 재건축아파트 분양가가 내려가고 집값안정에 기여할 수 있도록 해야 한다.

강남을 대체할 만한 좋은 여건의 주택단지 확대개발 필요
재건축 사태는 이제는 공급확대처방 등 정공법으로 풀어가야 한다. 우선 강남을 대체할만한 여건의 주택단지의 확대개발이 필요하다. 가격억제책만으로는 시장을 안정시킬 수 없다는 사실을 충분히 경험한 만큼 강남권 수요를 흡수하고 대체할만한, 강남에 버금가거나 오히려 강남보다 더 좋은 생활여건를 갖춘 주택지를 개발하고 공급을 꾸준히 늘려가야 ‘강남 불패’신화를 깰 수 있을 것이다.
이참에, 지은 지 20년도 안돼서 개건축을 해야 할만큼 아파트가 부실한 것인지, 부실하다면 정부와 건설업계에 부실에 따른 책임을 물어야 하고 부실하지 않아 안전에 이상이 없는데도 재건축을 한다면 그에 따른 낭비부담도 분양가에 전가하지 말아야 한다. 재건축아파트의 70%가 개건축할 필요가 없다고 한다. 외국에선 50년, 100년까지 쓸 수 있는 아파트를 우리는 왜 20년도 못돼서 헐어야 하는지 이해가 되지 않는다.
또 하나의 문제는 재건축 인허가권을 쥔 지자체의 자세에 있다. 지자체장을 선거로 뽑으니 지역 유권자의 이해와 지방재정 늘리기에 기울어 정부 정책과는 엇박자로 나가 국가정책에 대한 혼란 혼선이 빚어지는 일이 잦은 것이다. 이번 재건축 사태의 원인도 이 같은 문제가 배경에 깔려 있다.
김 진 동 객원 논설위원

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