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틈새 부동산 시장 ‘잠실 빌라’ 현장 탐방 9호선 연장 개통, 잠실월드타워 개장 같은 호재를 안고 있는 송파구내 삼전, 석촌, 잠실동일대 빌라들이 최근 몇 년 동안 꾸준히 인기를 얻고 있다. 실수요자와 투자자들의 발길이 끊이지 않는 송파구 일대 빌라들의 부동산 동향을 살펴봤다.서울부동산정보광장에 따르면 지난해 송파구 다세대, 연립 거래 건수는 3961건. 올해 들어 6월까지 1644건의 매매가 이뤄졌다. 월별 거래 건수도 꾸준하다.이 가운데서도 지하철 9호선 3단계 연장노선이 지나는 잠실본동, 삼전동, 석촌동, 송파동 일대는 투자자들의 관심이 쏠리는 지역이다.서울시에 신고된 지난 6월 실거래가를 살펴보면 석촌동 투룸 빌라(41m2)는 2억3000만원에 쓰리룸(80m2)은 4억3900만원에 매매가 이뤄졌다. 삼전동은 쓰리룸(79m2)이 4억원, 투룸(32m2)은 3억500만원에 거래됐다.9호선, 롯데타워 호재로 소액 투자자 관심이 일대 부동산 중개업소에 따르면 신축 빌라를 기준으로 투룸형 빌라는 2억8000~3억4000만원 선, 쓰리룸형은 3억8000만~4억원에 거래되고 있다. 전세 가격은 투룸이 2억4000~2억5000만원, 쓰리룸은 3억4000~3억5000만원 선, 월세는 투룸이 보증금 2000만~3000만원에 월 80만~90만원, 쓰리룸은 보증금 3000만원에 월세 120만원 선이다.9호선 삼전사거리역 인근에 선보인 미니주상복합은 투룸, 쓰리룸 26세대로 구성돼 있는데 투룸이 2억9000만~3억8000만원, 쓰리룸이 4억1000만~4억6000만원 고분양가로 화제를 모았다.13년 동안 잠실 일대 빌라를 전문적으로 중개해 매매가, 전월세가 추이, 빌라 투자 시장을 꿰뚫고 있는 행복한부동산 문한성 대표는 “그동안은 이 일대 투룸 빌라의 심리적 가격 지지선이 3억원, 쓰리룸 빌라는 4억원이었는데 꾸준히 가격이 오르면서 심리적 지지선을 돌파한 상태입니다. 이유는 이 일대로 인구가 꾸준히 유입돼 거주 수요를 받쳐주기 때문입니다. 물론 추가 상승 여부는 잠실 일대 아파트가격 추이와 견주어 면밀히 분석해 봐야합니다”라고 설명한다.소액, 단기 투자 방식 선호지금까지 가격 상승의 견인차는 입지 여건 덕분이다. 우선 2018년 개통 예정인 지하철 9호선 3단계 연장 구간에 대한 기대감을 꼽을 수 있다. 현재 개화~종합운동장 구간까지 개통돼 있는데 공사가 완료되면 삼전사거리, 삼전, 석촌, 방이사거리, 올림픽공원, 오륜, 보훈병원까지 연결된다. 이렇게 되면 석촌역 일대는 8호선 환승이 가능한 더블 역세권으로 탈바꿈한다. 9호선 프리미엄은 집값에 이미 반영됐다는 게 부동산중개사들의 중론이다.또한 휴식 공간으로 잘 가꿔진 석촌호수와 가깝고 잠실 롯데월드타워 개장 호재도 있다. 롯데월드타워는 직간접 고용인원이 약 2만 명으로 ‘직주근접’ 원리에 따라 주택 수요가 많을 수밖에 없다.기존 잠실 일대 아파트 가격은 27m2 초소형이 7억 원, 85m2은 12억~13억 원으로 매매가, 전월세가가 고가라 서비스업 종사자나 샐러리맨이 살기에는 버거운 수준이다. 즉 빌라, 오피스텔에 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황이다.게다가 송파구 전체 부동산시장은 ‘인구 유입’이라는 호재가 있다. 현재 송파구 인구는 약 66만 명, 약 26만 세대로 서울시 자치구 가운데 가장 많다.여기에 문정법조타운이 조성되면서 인구가 계속 늘고 있는데다 가락시영 아파트를 재건축한 헬리오시티 9510세대가 2018년 12월 입주 예정이다. 위례신도시 2기가 분양을 준비중이며 10년 넘게 지지부진하던 거여·마천 뉴타운도 인근 위례신도시 개발에 힘입어 첫 분양이 가시화되고 있다. 잠실주공5단지, 장미, 미성, 우성 등 잠실 일대 중층 아파트 재건축도 예정돼 있는 만큼 앞으로 송파구 인구는 계속 늘어날 것으로 예상된다. 즉 송파 부동산이 강세를 보이는 이뉴는 ‘인구 유입이 있는 곳의 집값은 떨어지지 않는다’는 시장 논리 때문이다.인구 유입 잣대로 송파 부동산 분석5년 전에는 강남 아파트를 팔아 15억원 내외로 송파 일대 7~10세대가 거주하는 다가구, 다세대 통매매가 인기를 끌었다. 주인세대에 살면서 매월 400~500만원 월세수입을 노린 투자였다. 하지만 최근에는 빌라 가격이 올라 월세 수익률이 떨어진데다 통매매 물건 자체가 귀해 주춤한 상태다.반면 최근 몇 년 동안 송파 빌라 시장에는 5000만~1억 원 내외의 투자금으로 전세 끼고 집을 사는 30~40대 갭(gap) 투자자들이 가세했다.“이 연령대는 베이비부머 부모 세대와 투자 패턴이 다릅니다. 부동산에만 올인하지 않고 주식, 금 같은 분산 투자를 선호하며 본인만의 투자 포트폴리오를 가지고 있습니다. 아파트에 투자 할 만큼 자금 여력이 없기 때문에 소액 빌라 투자에 눈을 돌리는 거지요. 일단 부동산을 사면 오랫동안 보유하는 베이비부머와 달리 2~3년 내외로 투자 주기가 짧고 2000만~3000만원 내외의 기대 수익을 실현하면 바로 갈아타는 성향을 보입니다”라고 행복한부동산 문 대표가 설명한다.투자자, 실수요자, 세입자의 눈높이에 맞추기 위해 신축 빌라 내부 구조도 진화하고 있다. 엘리베이터, 무인 택배함, CCTV가 설치돼 있고 집 안에는 천정 에어컨, 인덕션 같은 빌트인 가전제품을 마련해 놓았다. 옥상 정원을 갖춘 곳도 있다.그렇다면 빌라투자 시 유의할 점은 무엇일까? “2002년 이전에 지어져 1층이 필로티 구조가 아닌 걸 구빌라라고 부릅니다. 구빌라는 세입자들의 선호도가 낮기 때문에 집수리비, 공실률을 감안하고 입지 여건, 미래 가치를 꼼꼼히 분석해야 합니다. 빌라 시장은 소액 투자로 흐름을 익히며 남 따라하기 식이 아닌 발품과 스터디, 철저한 분석으로 본인만의 투자 방법을 찾아나가야 합니다. 송파 빌라 시장 가운데 인구가 계속 유입되는 문정동 법조타운도 눈여겨 볼 필요가 있습니다”라고 문 대표는 귀띔한다. 2017-07-13

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