토지나 건물 등 부동산은 대체로 가격이 꾸준히 상승하는 자산이므로 오래 보유하다 팔게 되면 차익이 실현되어 세금부담도 커지게 된다. 이러한 이유로 양도소득세를 절세하기 위해 배우자나 자녀 등에게 증여한 후 자산을 매매하려고 생각하는 사람들이 많다.
따라서 일반적으로 재산을 증여한 이후  양도되는 자산의 경우에 대하여 전체적인 흐름을 살펴보고, 주의 할 사항을 살펴보고자 한다.

현재 세법은 재산의 무상이전을 증여라 하고, 재산을 공급하는 자를 증여자, 재산을 취득하는 자를 수증자라 한다. 증여세 신고 납부의무는 경제적인 이익을 얻은 자로서 재산을 무상으로 공급받은 자 즉, 수증자에게 있다.
이러한 재산의 무상이전에 대해 일정한 금액까지는 증여세를 부과하지 않는데, 이것을 증여재산공제액이라 한다.
즉, 증여일로부터 소급하여 10년간의 기간에 부부간 증여 시에 증여재산공제액이 6억 원, 직계존비속 간에는 3천만 원, 미성년자 자녀에게는 1천5백만 원까지, 기타 친족(형제자매,며느리,시부모 등)은 5백만 원까지 증여세를 납부하지 않아도 되고, 소유권 이전 시 취?등록세만 부담하면 된다.
이후 증여받은 배우자나 직계존비속 등이 증여받은 재산을 양도 시 양도가액에서 차감할 취득금액은 증여받은 금액이 된다.
 
여기서 주의해야할 사항은 일반적인 증여의 경우는 증여시점을 기준으로 취득시기 및 취득가액이 재 산정되므로 유리하지만, 배우자나 직계존비속으로부터 건물 등을 증여 받은 경우는 언제 매매하느냐에 따라 취득시기 및 취득가액이 달라지므로 신중해야 한다.
즉 증여 후 5년 이후에 매매해야 위에서 언급한 것처럼 취득시기 및 취득가액이 증여시점에서 결정되고, 만약 5년 이내에 매매한다면 기존 증여자의 최초 취득 당시를 기준으로 판단해야 한다.
따라서 제대로 된 절세효과를 보기 위해서는 배우자 및 직계존비속(2009.1.1 이후 증여)에게 토지나 건물 등을 증여한 후 5년이 지난 후에 양도해야 한다.
 
예를 들어 2005년 남편이 3억 원에 취득한 아파트를 지난해 초(당시 시가 5억 원) 부인에게 증여한 후 올해 갑자기 사정이 생겨 6억 원에 매매해야 하는 상황을 가정해보자. 양도소득세 부담은 얼마나 될까?
만약 배우자 등 특수 관계가 아니었다면 취득시기는 증여일이 되고, 취득가액은 증여 당시 시가인 5억 원이 되며, 세율은 2년 미만 단기매매로서 40%가 적용된다. 따라서 부담할 세금은 약 4250만 원(주민세 포함, 기타필요경비 배제)정도다.
하지만 배우자간에 이뤄진 증여로 증여받은 날로부터 5년 이내에 아파트를 매매하는 경우이므로 아파트의 취득시기 및 취득가액은 당초 남편의 취득 당시를 기준으로 결정된다. 따라서 취득가액은 3억 원이 되고, 남편의 아파트 취득일로부터 매매일까지 3년 이상이므로 일반누진세율(8%~35%) 및 장기보유특별공제가 적용된다.

또한 부인이 수증 당시 부담했던 증여세가 있었다면 필요경비로 인정되는데 위의 사례에서는 자산 가액이 6억 원이 안 되므로 필요경비로 인정되는 증여세 부담은 없다. 결국 양도차익이 3억 원이 되어 약8000만 원의 양도소득세 부담을 지게 된다. 결과적으로 배우자 및 직계존비속 서로간의 증여라면 증여 후 매매를 언제 하느냐에 따라 세 부담은 약 4000만 원 이상 차이가 난다는 것이다.
만약, 단기 매매가 아니라 장기 보유(2년~5년미만 보유) 매매시라면 차이는 더 많이 발생한다.

위와 같은 상황이 발생하면 이때의 납세의무자는 수증 받은 부인이 되고, 수증자가 부담한 증여세는 필요경비로 인정되지만, 부동산 관련 취득세 및 등록세 납부액은 필요경비로 인정되지 않으므로 양도차익 계산 시 주의해야 한다.
또 증여받은 자산을 양도할 당시 이혼 또는 사망으로 배우자 관계가 소멸하였다 하더라도 증여시점에 배우자 관계가 있었다면 위의 규정이 그대로 적용된다는 사실도 알아두어야 한다.

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