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보유기간과 공동 명의를 활용할 경우 양도소득세 절세 효과에 대해서 알아보자.

1. 보유기간의 이해 및 매매 시기 조절

▶ 부동산을 취득한 후 비과세 대상이 아니라면 최소한 2년은 보유하고 매매하는 것이 유리하다. 2년 이상 보유하면 일반누진세율(6%~35%)이 적용되고, 해당 부동산을 2년 미만 단기 보유할 경우는 더 높은 세율이 적용되기 때문이다.

즉, 단기보유세율은 1년 미만 보유의 경우 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 시는 40%의 단일세율이 적용된다.

예를 들어, 2008년 1월 20일 경에 3억 원에 취득한 아파트를 매도하는 경우로서 2010년 1월 5일경에 3억6000만원에 매수하고자 하는 甲과 2010년 1월 30일쯤 3억5000만원의 매수하고자 하는 乙이 있는 경우 누구에게 매도하는 것이 유리할까?

표면적으로는 당연히 매매가액이 1,000만원 많은 甲에게 파는 것이 나아보이지만 이면에 숨어있는 세금이 걸림돌이다. 즉, 甲에게 매도를 하는 경우 보유기간이 2년 미만이 되므로 양도소득세만 약 2,530만원(주민세포함)이다. 만약 乙에게 매도한다면 보유기간은 일단 2년 이상이 되므로 일반누진세율이 적용되어 양도소득세가 약 650만원(주민세포함)밖에 되지 않는다.

따라서 乙에게 매도하는 것이 甲에게 매도하는 것보다 차익은 1,000만원이 적지만, 실 수령액은 도리어 약 880만원이 많으므로 乙에게 매도하는 것이 더 나은 결정임을 알 수 있다.

매매하고자 하는 부동산의 보유기간이 1년이나 2년에 근접해 있는 경우라면 매수자와 매매 시기만 잘 협의된다면 의외로 큰 절세효과를 누릴 수 있다.

▶ 다음으로 세분화된 장기보유특별공제를 활용한 절세전략을 고민해 보자.

비과세대상이 아니면서 3년 이상 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 양도차익에서 장기보유특별공제금액을 차감하여 양도소득세를 계산한다. 예전에는 양도차익의 10%(3년~5년 미만), 15%(5년~10년 미만), 30%(10년 이상) 등으로 구분하여 구간별로 공제하였다.

하지만 현재는 보유기간에 따라 세분화 되어 공제가 되므로 보유기간이 길면 길수록 더 높은 공제율이 적용되어 그만큼 세금을 줄일 수 있다. 즉, 이전에는 5년을 보유하나 9년을 보유하나 공제율이 15%로 똑같았는데 지금은 5년 보유는 15%이고 9년 보유는 27%로 공제율 차이가 크다.

▶ 부동산 처분시 부담하는 양도소득세는 1월1일부터 12월31일까지의 양도소득에 대해서 1년을 단위로 모두 합산하여 계산하므로 차익이 발생하는 양도 자산이 많아질수록 높은 세율을 적용받게 되어 세 부담이 커지는 구조다.

그러므로 올해 양도소득금액이 많고 내년에는 양도할 계획이 없다면 올해 양도 계약의 잔금을 내년으로 미루면 낮은 세율을 적용받을 뿐만 아니라, 양도소득기본공제 250만원도 한 번 더 공제받게 되므로 유리하다. 반대로 올해 초에 처분한 부동산에 손실이 발생했다면 반드시 같은 해 잔금 청산이 완료되도록 하여야 한다.

위에서 살펴본 것처럼 양도소득세는 1년간 발생한 양도소득금액을 합산하기 때문에 연초에 발생한 부동산처분 손실 부분은 이후 이익이 발생하는 양도 자산 부분과 상계처리가 되어 이익을 줄여주므로 그만큼 세 부담도 줄일 수 있게 된다.

단, 이러한 양도소득세 합산은 개인별 합산이지 부부합산이나 가족합산이 아니라는 사실에 유의하자. 간혹 부부간 합산으로 오해해서 이러한 감세효과를 누리기 위해 무리하게 급매로 부동산을 매매하는 경우가 있는데, 이 경우 감세효과는 없고, 급매로 인한 자산손실만 남을 뿐이다.

2. 부동산 공동명의 취득

▶부동산을 취득할 때는 공동명의로 취득하는 것이 유리하다. 취득시 부담하는 취득세, 등록세의 경우 세율구조상 공동명의든 단독명의든 큰 차이가 없지만, 양도소득세는 공동명의의 경우 양도차익이 각각 나뉘기 때문에 낮은 누진세율이 적용되고, 공동명의자 각각 기본공제 250만원을 적용받을 수 있게 된다.

 예를 들어, 2년 6개월 전에 구입한 주택을 1억 원의 이익을 남기고 매매한다고 가정할 때 단독 명의로 등기를 한 경우와 배우자와 각각 50%씩 공동명의로 등기를 한 경우 세 부담을 비교해 보자.

단독 명의인 경우 이익이 1억 원 발생하였으므로 최고 35%의 누진세율이 적용되기 때문에 양도소득세는 약 2,100만 원정도 된다. 만약 공동명의의 경우라면 이익이 각각 5,000만 원씩 나눠지기 때문에 단독명의 때보다 상대적으로 낮은 최고 25%의 누진세율이 적용되고 기본공제 250만 원도 각각 적용되므로 양도소득세는 각각 약 650만원이 되어 부부의 세금 합은 총 1,300만 원이 된다.

결론적으로 공동명의로 등기하는 경우 약 800만 원의 세금을 줄일 수 있다는 결론이다.

비록 부동산 투자수익이라는 것이 매매 시기에 따라 달라지므로 계획했던 것처럼 완전히 적용할 수는 없겠지만 위의 기본적인 내용을 숙지하여 자신에게 유리한 양도시기를 파악한다면 얼마든지 절세할 수 있다.

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