매매는 재건축 약세, 입주 3년이내 새아파트 강세

2월 들어 서울,수도권은 주간 아파트값 변동률이 조금씩 증가하며 1월에 비해서는 전반적인 회복세를 보이고 있다. 금주에도 서울 매매는 0.05%, 신도시는 0.08%, 수도권은 0.1% 변동률을 기록했고 전세는 서울이 0.15%, 신도시 0.2%, 수도권 0.1% 올랐다. 전 지역이 매주 가격변동폭이 증가하고 있다. 하지만 매매는 여전히 수요자 중심의 시장으로 일부 급매물을 제외하고는 거의 거래가 안되고 있고 전세는 수요에 비해 매물이 없어서 거래가 안된다. 특히 주요 인기 거주지역이나 재건축 이주지역, 학군이 양호한 지역, 역세권 아파트단지 주변을 중심으로 중소형 전세수요가 많아 상대적인 강세를 띠고 있는 가운데 소형 매매도 전세부족에 다소 영향을 받아 오름세를 보이기도 했다.

한편 재건축시장도 매매시장이 전반적인 거래 부진으로 가격 변동이 크지 않은 탓에 주요 단지 매매값 변동폭이 미미한 편이다. 특히 서울 재건축시장의 최대 호재라 할 수 있는 저밀도단지 사업승인에도 불구하고 예상보다 가격 상승폭이 크지 않은 상황인데 이미 대부분 가격이 많이 올라있는 상태이고 잠실지구의 경우는 조합원 추가부담금 문제로 주공4단지 사업이 표류하면서 하락세를 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 금주 재건축 대상 아파트 매매값 주간 변동률은 재건축을 제외한 일반아파트 시장과 비교해 별다른 차이가 없었다. 서울의 경우 재건축 대상은 0.07%, 일반아파트는 0.04% 변동률을 보였다. 잠실지구 재건축이 하락하면서 저밀도지구가 -0.02% 하락한 것이 영향을 미쳤다. 경기지역도 각각 0.1%, 0.11%로 거의 차이가 없다. 인천은 오히려 재건축 대상만은 -0.3% 하락률을 보였고 일반아파트는 0.04% 변동률을 기록해 역전 현상을 보였다.

한편 서울,수도권에서 재건축을 추진중인 주요 단지에 대해 안전진단통과 및 조합인가 여부에 따른 아파트값의 변동상황을 분석해 본 결과, 금주 한 주간 서울은 오히려 안전진단통과 전인 주요 단지들이 상대적으로 오름세를 보였고 안전진단을 통과한 단지들은 그동안 오른 가격이 하향 조정되면서 하락세를 보였다. 여기에도 잠실지구 하락세가 영향을 미친 것으로 분석된다. 경기, 인천 등 수도권은 반대로 안전진단을 통과한 주요 단지는 그나마 소폭 오름세를 보였으나, 통과 전인 단지들만의 변동률을 마이너스를 기록했다.

또한 오는 7월 도시및주거환경정비법이 시행됨에 따라 조합인가를 마친 재건축 단지들이 일종의 메리트를 얻게되는 점을 감안해 주요 재건축 대상 단지 가격 변동을 조합인가 여부에 따라 분석해 본 결과, 경기권은 조합인가를 받은 단지들만의 주간 상승률이 더 높았고 서울,인천은 조합인가 전인 단지들이 오히려 상승세를 보였다. 서울은 역시 잠실지구 등 사업 막바지 단계에서 악재가 발생한 단지들의 영향이 컸고 매매시장의 보합장세도 가격 하향 안정세에 영향을 미친 것으로 분석된다. 인천은 최근 거래시장 내 수요 실종으로 가격이 조금씩 하향 안정세를 보이고 있기 때문이다. 급매물 외에는 거래가 거의 되지 않는다.

이처럼 서울,수도권 매매값 트랜드을 움직여 온 재건축 시장이 단지별로 하향 안정세를 보이거나 변동폭이 둔화되면서 서울은 금주에도 입주한 지 얼마 되지 않은 새아파트를 중심으로 상승폭이 큰 것으로 나타났다. 서울은 입주년월을 기준으로 3년이내인 단지만은 주간 0.13% 올랐으나 3년을 초과한 단지는 0.03% 변동률을 기록해 전체평균은 0.05% 수준에 그쳤다. 상대적으로 경기 지역은 별 차이가 없었다.


[매매]

서울은 구별로 금천(0.29%), 종로(0.2%), 영등포(0.17%), 용산(0.17%), 강동(0.16%), 서초(0.15%), 강서(0.11%), 관악(0.11%), 강남(0.1%) 등이 소폭 오름세를 보였고 그밖에 대부분 지역이 미미한 상승률을 보였다. 상승세를 보인 지역들은 신규입주단지 수급시장이 정리되면서 회복세를 보인 강서권과 봄시장 물량이 부족한 도심권, 그리고 강남권에서는 비교적 재건축이 오름세를 보인 지역들이 그 중 변동폭이 컸다.

금천구 시흥동 벽산타운2단지 30-40평형대가 소폭 올랐고 종로구 무악동 무악현대 33,43평형이 500만원씩 올랐다. 영등포구는 양평동 삼성래미안, 당산동 삼성, 영등포동 대우드림타운 등 20-30평형대 새아파트값이 1,000만원 안팎의 상승세를 보였다. 그 밖에 중랑구 망우동 경남 21평형이 1,250만원, 은평구 수색동 진흥엣세벨 40평형이 2,500만원, 강서구 염창동 등마루 12평형이 600만원, 마포구 공덕동 현대 20평형은 1,000만원씩 각각 상승했다.

주요 구별 재건축 아파트값은 금주 저밀도 하락세가 드디어 멈춘 강동과 최근 상승세를 보이고 있는 서초 반포지구는 저밀도가 회복세 내지는 오름세를 보이면서 재건축 아파트값 상승폭이 재건축을 제외한 일반 아파트값 상승폭보다 컸다. 강동구는 둔촌주공, 고덕주공 등 장기간 하락세가 이어졌던 재건축 대상 노후단지들이 회복세를 보여 전체평균 주간 0.27% 올랐고 서초구는 0.31%로 지난 주에 이어 재건축 상승폭이 컸고 반포지구 저밀도가 금주에도 0.66%나 올랐다. 강남구도 지난 주 보다는 다소 둔화됐지만 재건축이 금주 0.17% 상승했다. 강남구는 재건축을 제외한 일반 아파트값이 주간 0.06%로 작년 12월20일 조사 이후 처음 반등해 재건축 아파트값은 변동폭이 둔화된 반면 일반 아파트값은 전세수요 증가와 함께 주요 지역에서 중소형 중심으로 오름세를 타고 있는 것으로 나타났다.

잠실 주공4단지 재건축 사업이 막판 난항을 겪고 있는 송파구는 일반 재건축이 -0.21% 하락률을, 저밀도 재건축은 -0.57%로 재건축 전체시장은 -0.43%나 하락했다. 재건축이 주간 하락한 것은 지난 1월 말 상승세로 돌아선 뒤 처음이다. 일반 아파트도 -0.09%나 떨어져 전체평균은 -0.22%다. 송파구 재건축이 하락하면서 서울 전체도 20평이하가 다시 하락세로 돌아서 주간 -0.06% 하락률을 기록했다. 개별 단지로는 잠실동 주공3단지 17평형이 250만원, 주공1단지 13평형도 250만원 하락했고 신천동 시영 13평형, 잠실동 주공2단지 13평형이 500만원 정도 하락했다. 그밖에 가락시영 등 일반 재건축 단지도 하락했다.

그 밖에 구로(-0.02%), 노원(-0.03%), 중구(-0.17%) 등이 금주 매매값이 떨어졌다.

평촌(0.12%), 중동(0.11%), 분당(0.09%), 일산(0.08%) 순으로 각 지역이 소폭 오름세를 보인 신도시는 금주 전체평균 0.08% 올랐다. 지난 주 까지 다소 약세를 보였던 일산은 하락세가 멈췄지만 산본은 근주 -0.02%로 하락세를 보였다. 산본은 35평이하 소형시장 약세가 이어지고 있다. 평촌과 일산도 소형 일부는 하락했다. 전반적으로 주요 지역에서 급매물 위주로만 매매거래가 되고 주로 전세수요가 많다.

수도권에서는 오산시가 주간 0.4% 변동률로 상승률이 가장 높았다. 뒤를 이어 수원(0.3%), 군포(0.28%), 안양(0.21%), 평택(0.18%), 과천(0.13%), 부천(0.12%), 등이 주간 오름세를 보였고 나머지 지역도 대부분 0.1%대 안팎의 변동률을 기록했다. 오산과 평택시는 최근 화성시와 함께 경부선 복선 전철화, 행정수도이전 인접지역 등의 호재로 오름세를 타고 있으며 수원, 군포, 안양 지역은 재건축 대상이 좀더 상승세 주도했다. 금주 하락한 지역은 의왕시(-0.05%) 뿐으로 지난 주 까지도 8개 지역이나 하락세를 보였던 수도권도 전세물량이 부족한 지역을 중심으로 소형 매매값이 주요 지역별로 회복세를 보이고 있는 것으로 나타났다.


[전세]

주간 0.15% 상승률을 기록한 서울 전세시장은 30평형대 이하 중소형 시장이 오름폭이 컸다. 20평이하 소형도 주간 0.33%나 올랐다.

구별로는 양천(0.44%), 강서(0.42%), 영등포(0.35%) 등 강서권 주요 대단지가 강세를 보였다. 양천구는 목동 신시가지를 포함해 주변 새아파트 20-30평형대가 각각 500~1,000만원 가량씩 올랐고 강서구는 등촌, 염창, 화곡동 일대 중소형이 500만원 안팎의 상승세를 보였다. 지하철 9호선 개통예정 인접지나 기존 5호선 연결 지역이 소폭 오름세를 보였고 화곡 저밀도 소형도 소폭 올랐다. 영등포구는 매매값이 오름세를 보인 영등포동 대우드림타운 20-30평형대, 당산, 도림, 양평동 일대 주요 새아파트 20-30평형대가 500~1,000만원씩 올랐다. 상대적으로 강남권보다 최근 공급된 대단지 새아파트가 많은 강서권을 중심으로 수요가 몰리면서 상승세를 탄 것으로 분석된다.

다음으로는 강남(0.26%), 광진(0.26%), 도봉(0.25%), 성동(0.24%), 송파(0.2%), 강동(0.16%), 노원(0.13%) 등이 상승폭이 컸다. 강남권은 주요 주거지역에 전세수요가 늘면서 물량이 달리고 재건축 이주수요까지 몰리면서 강세를 보였고 강북권 주요 지역 전셋값도 수요가 많아 상승세다.

하지만 서대문(-0.01%), 동작(-0.03%), 용산(-0.05%), 금천(-0.09%), 구로(-0.1%), 성북(-0.2%), 동대문(-0.22%), 중구(-0.32%) 등은 주간 하락해 지난 주 보다 많은 지역이 수치상으로는 미미하지만 전셋값이 약세를 보였다.

신도시는 중동이 주간 0.94%로 상승률이 컸다. 중동 은하, 한라단지와 상동 한아름, 반달 등 주요 단지 중소형이 500만원 안팎에서 올랐고 일부 대형도 가격이 상향 조정됐다. 다음으로는 일산(0.16%), 분당(0.13%), 평촌(0.08%), 산본(-0.02%) 순이다. 산본은 매매,전세가 모두 약세를 보였다. 분당에서는 구미동 무지개금강 21평형이 1,000만원 올랐고 정자동 상록보성 26평형이 750만원, 이매동 이매금강 31평형이 1,000만원 상승했고 일산은 후곡, 강선, 강촌, 흰돌마을 등 주요 20-40평형대 일부가 소폭 올랐다.

수도권은 수원(0.73%), 하남(0.59%), 안양(0.29%), 의왕(0.24%), 과천(0.22%), 부천(0.19%), 오산(0.18%), 평택(0.18%), 고양(0.15%), 광명(0.1%) 등이 올랐다. 대체로 지역별로 매매,전셋값이 같이 오름세를 보이고 있으나 매매의 경우는 교통편 등 개발호재가 집중된 남부권이 강세를 보인 반면 전세시장은 그 외 지역에서도 전세물량이 달리면서 상승세를 보였다. 반면 용인(-0.19%), 성남(-0.18%), 광주(-0.14%), 남양주(-0.08%), 시흥(-0.07%), 구리(-0.07%), 군포(-0.05%) 등은 주간 전셋값이 하락했다. 그리고 인천도 주간 -0.08% 하락했다. 이중 군포, 남양주, 인천 등은 최근 몇주째 전셋값 하락세가 이어지고 있다.


전세수요 증가로 지역별로 전세난이 발생하고 매매는 급매물만 거래가 되는 상황이 지속되고 있다. 전세시장은 매매시장 불안요소로 임대수요가 집중되면서 월세물량도 나오고 있으나 실제 거래는 원활하지 않다. 당분간 전세값 강세와 전세난에 따른 새아파트 소형 매매값 추가 조정이 이어질 전망이다.


[부동산114 김규정]

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