최근 연이은 정부의 부동산 대책이 발표된 후 한 달 남짓 지났다. 아직은 강남서초지역의 아파트 거래 및 매매에 어떤 영향을 끼치고 있는지 확실하게 그 모습을 드러내고 있지 않는 가운데 향후 어떻게 변화할 지가 미지수다. 뛰어난 주거요건과 학군 수요와 맞물려 관심 대상이 되고 있는 강남서초의 주요 아파트 단지의 최근 시세와 매매, 전세 동향까지 살펴봤다. 또한 최근 재건축을 마치고 입주를 앞두고 있는 개포 지구와 재건축으로 입주와 이주 단지가 많아진 서초지역 아파트 현황에 대해 살펴봤다.

강남서초지역 매매 평당 평균 7000만원 웃도는 아파트가 대부분

교육특구라 불리는 대치동을 포함한 강남구에 소재한 아파트 단지는 학군 수요와 맞물려 지속적인 관심을 받고 있다. 강남서초지역은 재건축 이주 수요와 강남 학군으로 유입하고자 하는 수요가 맞물려 최근 몇 년 전 부터는 전세에서 월세로 전환되는 반전세(보증부 월세) 수요가 늘고 있는 등 부동산 시장도 발 빠른 변화를 겪고 있는 지역이다. 

최근에는 9·13 부동산대책과 후속조치인 9·27 조치 등으로 인해서 투기과열지구 및 투기지역 그리고 조정대상지역의 고가주택 구입 시 대출이 원칙적으로 금지되었다. 고가주택 기준 이하 주택 구입 시에도 2주택 이상 보유세대와 예외는 있지만 1주택 보유세대에도 원칙적으로 대출이 금지되어 대출에 의존하지 않고 주택을 구입할 수 있는 실수요자를 중심으로만 매매가 이루어지는 상황이다.

최근 부동산과 관련된 환경변화를 겪고 있는 강남지역의 아파트의 시세는 1평 당 평균 7,000만 원에 육박한다. 강남구 대치동의 래미안대치팰리스 전용면적 94.49㎡(38평) 경우 최근 매매가가 29억~31억 원을 형성하고 있는 가운데 전세는 거의 없고 매매 물건도 거의 찾아볼 수 없다고 한다. 대치동 미도아파트의 경우도 전용면적 85.48㎡(34평)과 전용면적115.05㎡(41평)의 매매물건은 드물다. 

서초지역은 재건축을 앞두고 있거나 진행 후 새롭게 입주한 단지가 많은 반포동과 잠원동의 매매 시세가 상승했다. 지난 8월에 전용면적 59㎡가 24억5000만 원으로 1평 당 1억 원에 거래됐다는 소문이 있었던 반포동 아크로리버파크는 전용 84.85㎡(25.7평형)가 27억~30억 원 매매가를 형성하고 있다. 

표1. 국토교통부 강남구 주요 아파트 실거래내역 현황 발췌 (9월13일~10월 20일)

( 참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료, 단위: 만원)

표2. 강남구 실거래 매개건수 (계약일 기준) 

(참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료)

기존 아파트와 재개발 입주 아파트 전세가, 매매가 격차 두드러져 

강남구 중에서도 학군에 의한 수요 등 뛰어난 교육 환경을 배경으로 하고 있는 대치동의 경우 지은 지 30년이 넘는 오래된 아파트와 재개발을 끝내고 새로 입주한 아파트 단지로 크게 양분된다. 최근 들어서는 매매가가 큰 폭으로 상승하면서 오히려 신구 아파트를 불문하고 전세가와 매매가의 차이가 점차 벌어져 3배 이상이 되는 경우도 등장했다. 대치동 개포우성1차아파트 전용면적 84.81㎡(31평)의 경우 전세가가 8억3,000~9억 원인데 반해 매매가는 21억5,000 원에서 23억 원까지 형성되어 있다. 

특히 최근 들어서는 주거 환경이 보다 나은 곳을 선호하다 보니 오래된 기존 아파트 단지와 신규 아파트 단지의 매매가와 전세가 가격도 격차가 크게 벌어지는 양상을 보이고 있다. 입주 3년차에 접어드는 래미안대치팰리스의 전용면적114㎡(45평) 매물의 매매가가 시세 기준으로 29억~31억 원이지만 기존 아파트 단지인 선경아파트는 전용면적127.75㎡(45평) 매물의 시세가 27억5,000만 원~29억5,000만 원이다. 특히 매매가보다는 전세가가 기존 아파트와 신규 아파트 단지와의 가격 차이가 더욱 벌어지고 있다. 신규 아파트 래미안대치팰리스 전용면적 94.50㎡(31평)의 경우는 전세가 14억~16억 원대인데 반해 조금 넓은 기존 미도아파트 전용면적115.05㎡(41평)의 전세가는 8억8000~9억8,000만 원의 시세로 형성되어 있다. 집값 상승기에 나타난다는 전세가와 매매가의 차이가 주는 현상으로 갭 투자가 있다. 집값이 대폭 오르기 전에는 매매가와 전세가의 차이가 줄어 갭 투자가 용이하지만 최근 집값 상승으로 그와 같은 갭 투자도 최근의 대출규제와 더불어 찾아보기 힘들어졌다고 한다. 

신구아파트 간 아파트 시세 격차가 극심한 것은 서초구도 역시 마찬가지다. 2016년도 재건축이 완료된 잠원동 래미안신반포팰리스는 전용면적 84.49㎡(25.56평형)이 23억~25억 만 원의 매매시세를 형성하지만 기존 아파트 단지인 잠원한신아파트는 전용면적 84.52㎡(25.57평형)의 매매가가 16억~18억5,000만 원이다. 또한, 지난 8월 재건축 후 입주가 진행된 신반포자이의 전세시세는 전용면적 84.87㎡(25.67평형)이 11억2,000~12억5,000만 원인데 반해 한신4차의 경우는 전용면적 96.48㎡(29.19평형)이 7억~7억3,000만 원으로 형성되어 있다. 최근 이 지역은 재건축 이주 수요까지 몰려 있어서 한신4차의 전세가격이 오른 부분까지 감안한다면 실질적인 아파트 전세 시세의 격차는 더욱 크다고 볼 수 있다.

표3. 강남구 대치/도곡동 주요 아파트 Kb부동산 시세 (2018년 10월 기준, 단위 만원)

표4. 국토교통부 서초구 주요 아파트 실거래 아파트 매매 현황 (9월13일~10월 20일)

표5. 서초구 실거래 매매건수 

(참고: 국토교통부 홈페이지 실거래가 자료)

표6. 서초구 주요 아파트 Kb부동산 시세 (잠원,반포지구)

재건축 진행 중인 강남구 개포주공2단지 내년 2월 말부터 입주 시작 

최근 이주를 거의 완료하고 순조롭게 재건축을 진행하고 있는 개포주공1단지를 비롯해 개포지역은 강남구 중에서도 재건축의 진행이 가장 많이 되고 있는 곳이다. 내년 2월 입주를 앞두고 있는 개포주공2단지는 ‘레미안블레스티지’로 새롭게 탈바꿈할 예정이며 내년 8월에 입주를 앞둔 개포주공3단지는 ‘디에치아너힐스’로 재탄생한다. 

현재 철거 공사를 진행하고 있는 개포주공4단지는 ‘개포그랑자이’로 바뀌고 일반 분양은 올 하반기에 실시할 예정이었으나 내년 상반기로 연기된 상태다. 반면 개포주공8단지는 올 봄에 ‘디에치자이’로 일반분양까지 끝내고 2022년의 입주를 예정하고 있다. 개포지역에서 현재 가장 빠른 입주가 예정되는 곳은 일원동 현대아파트를 재건축 한 ‘래미안루체하임’(850가구)으로 올 11월말 입주를 앞두고 있다. 경기여고 건너편의 개포시영아파트를 재건축한 ‘래미안강남포레스트’는 내후년 입주를 예정하고 있다. 개포주공5,6,7단지의 경우는 정비구역 지정을 마치고 재건추진위원회가 결성되어 재건축을 추진 중이다. 또한 개포현대1차, 경남아파트, 개포우성3차아파트가 통합재건축으로 예정되어 있고 개포우성9차는 리모델링을 추진 중이다. 

재건축 입주와 이주가 연이어 진행되는 서초구 잠원/반포동

서초구의 잠원동과 반포동은 재건축이 가장 활발하게 진행되는 지역이다. 지난 8월에 잠원동 신반포 한신5차가 ‘아크로리버뷰’로 재건축이 완공되었으며, 9월에는 잠원동 한양아파트가 ‘신반포자이’로, 반포동의 서초한양아파트가 ‘반포래미안’으로 재건축하여 신규 입주가 진행됐다. 반포동 삼호가든 4차는 ‘반포센트럴 푸르지오 써밋’으로 재건축 되어 현재 입주가 한창 진행 중이다.

재건축이 임박한 단지들의 이주도 연이어 꼬리를 문다. 통합 재건축을 결정한 뒤 빠른 속도로 재건축 사업을 진행하고 있는 반포동 신반포 3차와 경남아파트는 지난 7월부터 재건축 이주를 시작했다. 잠원동 우성아파트는 지난 8월부터 시작해 11월 말까지 재건축 이주를 완료할 예정이다. 반포동에 있는 신반포 23차도 오는 11월까지 재건축 이주를 진행한다. 이들 이주가 완료되면 내년 초부터 잠원동 신반포 14차와 잠원동 한신 4지구가 재건축 이주를 진행할 예정이다. 이렇게 연이어 진행되는 재건축 입주와 이주는 이 지역 아파트 시세에 많은 영향을 주고 있다. 인근 지역 부동산 중개사에 의하면 비슷한 시기에 이주 수요가 몰려 이 지역 전세가격은 지속적으로 상승세를 보일 것이고, 이러한 전세 값 상승과 소형 평형대 품귀현상은 내년까지 이어질 수 있다고 전망했다.

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