올 들어 강남·서초 지역의 아파트 가격이 급등하며 서울 아파트 매매가격이 가파른 상승세를 보인다. 지난 16일 ‘부동산114’에 따르면 ‘강남에서 촉발된 집값 상승세가 서울 전체로 점차 확산되면서 서울 25개 자치구 아파트 값이 모두 전고점을 넘어 사상 최고가를 기록했다’고 밝혔다. 서울의 주간 아파트 매매가는 12월 3주 차 0.18%를 시작으로 12월 4주 차 0.20%, 1월 1주차 0.26%, 1월 2주 차 0.29%, 1월 3주 차에는 0.53% 오르는 등 가파른 상승세가 이어졌다. 특히 이러한 상승세는 강남 3구(강남·서초·송파)가 컸다. 강남구는 1월 3주차에 0.59%로 상승했으며, 송파구는 1.47% 최고 상승률을, 서초구 역시 0.81% 올라 이러한 급등 현상에 가세했다. 주요 지역별 아파트 매매와 전세가 변동 추이와 함께 2018년 부동산 정책, 정부 규제 강화에 따른 강남·서초 부동산 시장 분위기와 전망에 대해 알아봤다. 

도움말 및 자료제공 부동산명가 박순애 대표·부동산114·네이버 부동산 홈페이지 자료

2018년 부동산 정책, 정부 규제 강화
정책 변화로 강남서초 부동산 시장도 변수

2018년 부동산 정책과 맞물려 강남서초 지역 부동산 시장도 다소 불안정한 모양새다. 정부 규제 강화로 재건축 아파트가 밀집된 지역의 경우 더욱 이런 경향을 보였다. 

대치동 학군 중심 지역인 한티·역삼·도곡지구는 전·월세가 변동 폭이 상승했고, 매매 물량이 많진 않지만, 매매가 역시 동반 상승했다. 대치·은마지구에서 강남구 재건축 추진단지인 은마아파트는 지난해 8·2부동산 대책 이후 매매가와 2018년 1월 매매가를 비교해보면 최대 3~4억 원이 상승하기도 했다. 서초구는 재건축 아파트가 밀집되어 있어 2017년 8월 2일 발표한 부동산 정책에 따른 체감 변화가 극심하게 요동치는 분위기다.

<2018년 부동산 정책 핵심 내용>

강남권 집값 상승세 서울 전역으로 확산
서초구 아파트 매매가 0.81%, 강남구 0.59% 급등

수요와 비교하면 공급이 부족한 강남권에 주변 시세를 웃도는 분양가에 신규 아파트가 공급되면서 기존 집값은 물론 서울 전체 아파트 매매가격이 전반적으로 상승세를 기록했다. 

지역별 매매가격을 살펴보면, ▲송파(1.47%) ▲강동(1.11%) ▲서초(0.81%) ▲성동(0.62%) ▲강남(0.59%) ▲중구(0.59%) ▲동작(0.42%) ▲광진(0.40%) ▲동대문(0.32%)순으로 서울 전역에 걸쳐 상승세를 보이며, 특히 강남권 아파트 매매가 상승도 눈에 띈다. 

강남구 인근 부동산 전문가에 따르면 단대부고, 진선여중·고, 역삼중 학군인 ‘강남구 역삼e편한세상의 경우 전용면적 84.99㎡(25.7평형)가 12억7000만 원~13억으로 매물이 나와 지난해 12월 12억1000만 원에 거래된 매매가보다 한 달 새 6000만 원~9000만 원이 오른 호가 시세를 보인다’고 설명했다. 

유입되는 수요 대비 매도 물건이 부족한 지역 중 하나인 서초구는 거래가 어려운 가운데 드물게 나온 물건이 높은 가격으로 호가가 형성되면서 잠원동 한신2차가 1억 원 가량, 반포동 아크로리버파크반포 역시 면적별로 5000만 원~1억 원 가량 올랐다.

<서울 주요 지역 주간 매매가격 변동률- 1월 3주차>

서울 아파트 전셋값 0.39%로 안정세
도심 또는 강남 접근성이 쉬운 지역 중심으로 상승

서울 아파트 전셋값은 0.39%로 올랐다. 진입 부담이 큰 강남보다는 개발호재 인근 지역이나 주요 업무지구, 출퇴근이 양호한 지역과 도심 또는 강남 접근성이 용이한 한강 주변 중심으로 올라 ▲동작(0.24%) ▲관악(0.22%) ▲강동(0.16%) ▲동대문(0.16%) ▲금천(0.14%) ▲중랑(0.10%) ▲마포(0.09%) ▲서초(0.08%) 등의 아파트 전셋값이 상승했다. 

최근 외고, 자사고 등 특목고 폐지로 다시 주묵을 받고 있는 강남 학군 고등학교 주변 지역아파트 전셋값을 살펴보면, 강남구는 경기고 부근 삼성동 현대아이파크 145.04㎡(43평형) 기준 전세가 25억, 휘문고등학교 부근 대치포스코더1 39.54㎡(42평형) 기준 전세가 13억, 숙명여자고등학교 인근 대치동 동부센트레빌 121.74㎡(36.8평형) 기준 전세가 17억, 도곡동 삼성래미안 84.89㎡(25.6평형) 기준 전세가 9억5000만 원으로 나타났다. 

서초구는 세화고등학교와 세화여자고등학교 부근 반포동 아크로리버파크 112㎡(33.8평형) 기준 전세가 23억, 래미안퍼스티지는 135.92㎡(41평형) 기준 전세가 19억, 반포고등학교 인근 반포동 반포자이 132.43㎡(40평형) 기준 전세가 18억으로 나타났다. 상문고등학교와 서울고등학교 인근은 서초동 대성유니드 84.99㎡(25.7평형) 기준 전세가 7억5000만 원이지만 그 외 인근 아파트 전세매물은 거의 없는 상황이다. 

<강남 9학군 고등학교 주변 지역 아파트 전세가> 

<서울 주요 지역 주간 전세가격 변동률 - 1월 3주차>

Interview 서초구- 부동산명가 공인중개사 박순애 대표

일반 아파트나 재건축 아파트 가릴 것 없이
구경조차 힘든 매물 품귀 현상

‘서초지역 아파트 가격 급등’이라는 소식과는 걸맞지 않게 공인중개업소들이 밀집한 쇼핑상가 분위기는 한가하다 못해 적막했다. 특히 재건축 지역이 많은 서초구의 반원·잠원지구 일대는 유입되는 수요 대비 매도 물건이 더욱 부족해 실질적인 거래가 이루어지기 힘든 상황이다. 부동산명가의 박 대표는 “현재 재건축 조합승인, 사업승인 후 3년이 안된 아파트는 조합원 승계가 불가능해 매매할 수 없게 되는데 서초의 반포·잠원지구는 특히 현재 재건축이 진행되는 단지가 상대적으로 많다 보니 거래 가능한 매물 자체가 더욱 부족하다”고 설명했다. 매도 가능한 물건이 줄어들다보니 1~2건의 거래가가 그대로 시세로 고정되는 호가시장이 될 수밖에 없다. 박 대표는 최근 특히 교육부가 특목고의 신입생 우선 선발권을 폐지한 뒤 강남·서초 일대 명문 일반계고 학군 수요가 늘고 있는 것과 함께 다주택자 양도소득세 중과 제도 시행을 앞두고 주거 프리미엄이나 미래 투자 가치를 고려해 괜찮은 지역에 한 채만 갖자‘라고 하는 이른바 ’똘똘한 한 채‘를 염두에 둔 수요자가 꾸준히 늘고 있는 것 역시 최근 급등하는 강남·서초 아파트 매매가의 상승 요인‘이라고 설명했다. “아파트를 매도할 집주인 역시 추가 상승을 기대해 내놓은 매물마저 다시 거둬들이는 상황입니다” 박 대표는 이러한 매물 품귀현상은 당분간 유지될 것이라 우려하며, 다만 올해 6월부터 재건축이 완공되는 아크로 리버뷰(신반포5차), 8월에 신반포 자이(한양아파트), 반포래미안 아이파크(서초한양아파트), 반포센트럴 푸르지오 써밋(삼호가든 4차)에 입주가 시작되고 나면 조금 나아질 것으로 전망했다.

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>