정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 서울 집값은 계속 오름세다. 게다가 학군과 교육특구인 강남과 서초지역의 집값은 최근 몇 달 사이에 숨 막힐 정도로 가파른 상승세를 보였다. 그래서인지 경매에 눈을 돌리는 사람들이 많다. 거주를 희망하는 실수요자들뿐만 아니라 임대 사업과 재테크를 위해 경매에 뛰어든 사람들이 점차로 많아지는 추세다. 경매는 주변 시세보다 저렴하게 집을 구입할 수 있는 장점이 있지만 복잡한 권리관계나 벌률 절차를 모르면 오히려 실패할 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다. 경매전문 두리 법무사사무소의 김석중 법무사를 만나 경매에 대해 알아야할 점이 무엇인지 들어보았다.

부동산 경기와 연동된 경매시장
김석중 법무사는 경매를 알기에 앞서 부동산 경기에 대해 먼저 알아야 한다고 조언한다. 지금의 부동산 경기가 어떻고 앞으로는 어떤 양상을 보일 지를 공부할 필요가 있다는 말이다. 새 정부가 들어서고 몇 차례의 부동산 대책이 나왔지만 효과는 아직 미미한 상태다. 정부의 기대만큼 집값이 내리지 않고 있다. 그렇다면 계속해서 오르기만 할까?
많은 전문가들이 이야기하는 것처럼 부동산은 보통 10년 주기로 상승과 하향을 반복하기 때문에 2013년 이후 현재까지는 부동산가격 상승세가 이어진 것이고 앞으로 5년은 하향 안정세를 보일 가능성이 높다. 그렇다면 호재나 이슈가 있는 지역은 부분적으로 부동산 가격이 오르겠지만 대체로 하향세를 보일 것이고, 이와 연동해 경매물건도 어떤 것이 좋은 것인지, 혹은 고평가되어 있는 지를 가려내는 안목을 가져야만 한다.
부동산 하향세에서는 시장 자체가 경직되고 거래가 활발하지 않지만 경매 시장은 반대로 활황을 맞게 된다. 그만큼 좋은 매물과 그렇지 못한 매물들이 혼재되어 있고, 그 속에서 실속 있는 매물을 골라낼 수 있어야만 한다.

경매는 아울렛에서 집을 사는 것과 같아
김 법무사에 따르면 경매를 너무 어렵게만 생각하지 않아도 된다고 한다. 보통 집을 살 때 신규 아파트를 분양 받거나 혹은 부동산 중개사무소에서 매물을 찾게 된다. 신규로 분양을 받는 것은 새 물건을 소매가로 사는 것과 같고, 중개사무소를 통하는 것은 중고를 소매가로 사는 것과 같은 원리다.
그렇다면 경매는 도매시장, 즉 아울렛에서 도매가로 물건을 사는 것과 같다고 한다. 그만큼 주변 시세보다 저렴한 금액으로 집을 장만할 수 있다. 또 많은 사람들이 경매를 위험요인이 많고 중개사무소를 통하면 보다 안전할 것이라고 잘못 생각하는 경우도 많다고 지적한다. 경매에 나오는 모든 매물은 법원을 통해서 나오는 것들로 매물에 대한 검증이 1차로 완료가 된 상태다. 반면 중개사무소에서 사고가 나는 경우는 매물에 대한 검증이 미비하거나 혹은 전·월세 등의 임대관계가 계약서와 달라서 생길 수 있는 확률이 더 높다고 한다.
다만 중개사무소를 통하는 것보다 조금 더 절차가 복잡하고 또 권리관계를 정리하는데 시간이 걸리지만 경매를 전문으로 하는 법무사나 변호사, 혹은 공인중개사를 통해 얼마든지 조언을 들을 수 있고, 또 절차를 쉽게 밟을 수 있다고 강조했다.

실무를 직접 뛰는 전문가 찾아야
그렇다면 경매를 해보고 싶다면 가장 먼저 해야 할 것은 무엇일까? 김 법무사에 따르면 경매 절차를 조언하고 또 대리할 수 있는 사람은 변호사, 법무사, 공인중개사 3직군 밖에 없다고 한다. 즉 이들의 자격을 통해 권리분석을 소비자가 구매하는 것이라고 한다.
따라서 경매를 권유하거나 혹은 절차를 진행하는 사람이 이 3가지 중 하나의 직군인지 꼭 확인해보아야 한다. 아울러 실제 직접 실무를 뛰는 사람인지도 꼭 확인해야 한다고 조언한다. 변호사, 법무사, 공인중개사들이 직접 경매 절차를 진행하지 않고 자격만 대여하는 경우도 많다고 한다. 또 경매를 통해 집을 구입하고자 한다면 시간적 여유를 6개월 이상 두어야 한다고도 덧붙였다. 보통 중개사무소를 통해 집을 구매하게 되면 평균 1달 반에서 2달 정도의 시간이 걸리지만 경매는 낙찰에서 명도(거주자를 퇴거시키고 소유권을 이전하는 것)까지 시간이 더 걸리기 때문에 시간적 여유를 충분히 두고 경매 물건을 찾아야 한다고 조언했다.

문의 두리 법무사 사무소 02-556-5670

김석중 법무사는
오랜 공인중개사 경험과 2009년부터 쌓은 경매 실무 경험을 가지고 있으며 경매강의서인
<삼위일체 부동산 경매론/법률출판사>의 저자다. 현재 한양대 부동산 융합대학원 겸임 교수로 재직 중이며 경매학을 강의하고 있다.

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