‘법률사무소 동행’과 함께하는 생활 속 법률 이야기 9.
“세입자가 몇 개월째 월세를 내지 않는데, 내보낼 수 없나요?”-건물명도
부동산 관련 상담 중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 것이 월세지급 지연으로 인한 건입니다. 상담을 하다보면 임차인(세입자)이 일정기간 월세를 지급하지 않으면 임대인(집주인)은 임차인을 ‘임의로 퇴거시킬 수 있다’고 생각하시는 분들이 의외로 많습니다. 어떤 의뢰인은 이런 생각으로 강제로 문을 열고 들어가 세입자의 짐을 꺼내놓거나 현관문을 폐쇄하여 주거침입죄로 형사처벌을 받을 위기에 처해 상담을 오기도 했습니다.
최근에는, 세입자가 월세를 내지 않는다고 집에 들어가 전기선을 끊은 집주인이 주거침입죄 및 권리행사방해죄로 벌금형을 선고받기도 했습니다. 아무리 본인 소유의 집이라 하더라도 법적인 절차를 통해 퇴거시켜야 함을 보여주는 판례입니다.
월 차임이 3기 이상 연체된 경우 임대인은 계약해지를 요구할 수 있고 이를 이유로 건물명도 소송을 제기할 수 있습니다. 보통 명도소송은 6～8개월의 시간이 소요되는 만큼 보증금이 충분히 남아 있을 때 소송을 제기하는 것이 좋으며, 소송기간 중 임차인이 타인에게 건물을 전대하는 것을 막기 위하여 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 해놓는 것이 안전합니다.
간혹, 임대인이 차임을 독촉할 경우 세입자 측에서 “보증금에서 공제해주세요.”라고 답하는 경우가 있습니다. 임차보증금은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가지고 있기는 합니다. 그렇다고 임차인이 그 보증금을 이유로 차임 지급을 거절하거나 연체에 따른 채무불이행책임을 피할 수는 없다고 법원에서 판시한 바 있습니다. 즉, 보증금에서 공제하라는 임차인이 요구가 있더라도 임대인은 건물명도 소를 통하여 임차인을 내보낼 수 있는 것입니다.
하지만 차임 연체가 예상될 경우 당사자 간 합의를 통해 미리 의견을 조율 하는 것이 좋습니다. 임차인이 잠시 어려운 경제 형편에 빠져 월세를 밀리게 되었지만 사정이 나아지면 우선적으로 밀린 월세를 해결할 마음을 가질 수도 있으니 말입니다. 서로를 조금씩 배려하는 것이 법적 분쟁으로 이어지는 것보다 훨씬 합리적인 방법일 것입니다.
고병조 변호사
일산 법률사무소 동행 대표
문의 031-932-5000
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