매매계약의 포기
고심 끝에 부동산을 매도하였는데 계약금을 받고 나서 너무 성급하게 팔았다는 것을 알았다면 어떻게 해야 할까?
10년 넘게 땅 값이 오르길 기다리다가 마침 매수하겠다는 사람이 나타나서 얼씨구나 좋다하고 계약을 체결했는데 얼마 후 계속 매수하겠다는 사람이 늘어나면서 가격이 올라가게 되면 후회가 더욱 커지게 된다.
이러한 경우에 계약을 해제하고 싶다면 얼마를 돌려주고 해제할 수 있을까?
매매계약서에는 보통 ‘매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다’라는 특약사항을 기재한다.
통상의 계약금은 매매대금의 10%이므로 계약을 해제하려면 계약금을 돌려주고 동일한 금액을 위약금으로 돌려주면 된다.
그러나 계약금은 매매대금의 10%가 아닌 경우도 많다.
3억 원에 부동산을 팔기로 하였는데 부동산 중개업자가 계약이행을 확실하게 하려면 계약금을 많이 받는 것이 유리하다고 부추기는 바람에 계약금을 20% 받는 사례가 있었다.
이때에는 5천만 원을 더 주겠다는 사람이 있어도 해약하는 것이 손해가 된다.
토지의 가격이 올라갈 가능성이 크다면 매수인은 계약금을 많이 주는 것이 계약 파기의 위험을 줄이는 길이다. 반면 가격이 내려갈 가능성이 있다거나 시세보다 비싸게 매도한 매도인도 계약금을 높게 책정하는 것이 유리하다.
위 특약에 따르면 해제권 유보 조항에 따른 해제는 중도금이나 잔금을 지급하기 이전에만 가능하고 판례에 따르면 잔금을 지불하기 전까지라는 의미는 잔금 지불의 이행에 착수하기 이전까지로 보아야 한다.
사례 중 잔금 지급 기일에 매수인이 잔금을 준비하고 중개사무소에 갔는데 매도인이 나타지 않았고, 그 후 매도인이 계약금 배액을 상환하고 계약해제를 주장한 사건이 있었다. 법원은 이미 매수인이 잔금을 준비하고 이행을 위한 준비, 이행의 착수를 하였기 때문에 계약해제 하더라도 효력이 없다고 판결하였다.
이재구 변호사
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