상가의 월세 2회 연체와 계약해지
상가를 임대받아 영업을 하려는 사람은 임대기간을 원하는 만큼 보장받고 싶어 한다.
상가를 임차하여 식당, 커피숍 등을 운영하려는 임차인은 자금이 허용하는 한 최대한 고급스럽고 손님의 시선을 끌 수 있는 고급 인테리어를 하고 싶어 한다.
그런데 권리금도 주고 비싼 돈을 들여 인테리어를 하여 손님들이 많이 늘어나 영업이익을 보기 시작할 무렵 주인이 임대기간이 끝났으니 나가라고 하면 난감해 진다.
법은 상가 임차인의 초기 투자비용 등을 감안하여 오랫동안 임대기간을 보장받을 수 있도록 하고 있다. 상가 건물주가 전세권 설정을 해 주지 않아도 사업자등록을 하고 건물을 인도받으면 대항력이 생겨 주인이 바뀌어도 보호를 받고, 확정일자를 받으면 전세권자처럼 우선 변제도 받을 수 있다.
상가건물 임대차보호법에 의하면 5년까지 임대계약을 갱신할 수 있다.
임대기간을 2년으로 정하였다고 하더라도 임차인이 원할 경우 계약을 계속 유지해 주어야 한다. 갱신을 하려면 임차인이 꼭 챙겨야 할 것이 있다. 법에 의하면 임대기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구를 해야 하고, ‘임차인이 3기의 차임을 연체’하지 않았어야 한다.
상가건물의 임차인에게 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 기간 중에 3회의 월세를 연체한 경우에는 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 한 것이다.
그런데, 민법 제640조는 건물의 임대차에는 임차인이 차임을 2회 연체를 하면 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 규정이다. 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.
두 개의 법을 종합하면, 월세가 2개월 밀린 경우에는 계약 해지할 수 있지만 건물 주인이 계약해지를 하지 않으면 그만이고, 계약 해지를 하면 갱신 요구할 기회를 잃게 된다. 주인이 해지를 하지 않은 상태에서 기간 만료가 되기 전에 임차인이 계약 갱신요구를 하면 월세가 3개월 밀린 경우가 아니므로 임대인은 계약갱신을 거부할 수 없다. 갱신이 되면 다시 1년 기간이 연장되지만 2개월 차임이 연체되어 있다면 임대인이 계약해지를 할 수 있을 것이다.
이재구 변호사
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