계약금을 지급하지 않은 경우의 효력 지역내일

계약금을 지급하지 않은 경우의 효력

지역내일 2014-05-26

계약서만 작성하고 계약금을 나중에 지급하는 경우가 있다.

계약을 체결하면서 매수인이 곧 매매계약에 따른 계약금을 지급하겠다는 약속을 하고 이를 믿은 매도인은 계약서를 작성하였는데 매수인은 차일피일 미루면서 계약금을 지급하지 않고 있다면 어떤 조치를 해야 할까?

계약금은 지급하여야 효력이 발생하는 것으로 보면, 계약금을 지급하지 않으면 계약서는 효력이 없고, 계약금이 지급되기 전까지는 계약당사자 어는 일방도 계약에 구속되지 않고 마음대로 이를 파기할 수 있다고 주장하게 된다.

실제 사례 중에는 계약금 6000만 원 중 300만 원은 계약 당일 지급하고, 나머지 5700만 원은 그 다음날 송금하기로 약정하였는데, 매도인은 마음이 바뀌어 다음날 매수인이 계약금을 입금하기 전에 매매계약 파기의 의사표시를 한 것이 있었다.

이 사건의 경우 계약금이 교부되지 아니한 이상 아직 계약금 계약은 성립되지 아니하였다고 할 것이니, 매도인은 매수인의 채무불이행이 없는 한 매매계약을 임의로 해제할 수 없다. 따라서 계약금을 수령하기 전에 매도인이 일방적으로 한 매매계약 해제는 효력이 없다는 의사표시는 부적법하여 효력이 없다.

계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 또한 계약금을 지급하면 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 민법 제565조 규정이 적용된다.

그러나 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않기 때문에 우선 계약금 지급의무의 이행을 청구하할 수 있을 뿐 매매계약 자체의 해제를 할 수는 없다.

어쨌든 계약금도 받지 않고 매매계약서를 작성할 때에는 계약금을 지급할 때까지는 불확실한 매매계약은 효력을 발생하지 않도록 하고, 계약금을 지급하기 전에는 계약을 없었던 것으로 한다는 내용을 분명하게 기재하여 나중의 분쟁을 예방하는 것이 필요하다.

이재구 변호사