점차 단독주택이 사라져가고 아파트 숲이 도시를 뒤덮어가고 있다. 아파트에 사는 사람들은 단독주택에 비해 보다 쾌적한 공동공간을 공유하면서 편리한 주거환경을 누리고 있다.
아파트의 경우에도 분양 당시의 설계도면과 다르게 시공되거나 시간이 지나면서 방수층이 망가지는 등 전체적인 하자가 발생하는 경우가 적지 않다. 아파트는 집합건물법과 주택법의 적용을 받는데, 아파트 하자보수비를 사업주체에 대하여 청구하는 경우 주의를 해야 할 부분이 많다.
하자보수 청구를 하려고 하자 분양회사와 입주자대표회의에서 합의를 하고, 입주자회의에서 다수결로 그러한 합의를 추인한 사건이 있었다. 이에 동의하지 않는 입주민들이 이의를 제기하였다.
주택에 발생한 하자담보 청구권은 아파트를 분양받은 수분양자 또는 소유자의 손해배상청구권에 관한 것이므로 합의 당시 이에 대한 처분권을 위임받지 않은 이상 입주자대표회의가 임의로 이에 관한 합의를 하거나 포기를 할 권리가 없다고 주장했다. 수원에서 이런 사건이 있었는데 수원지방법원은 입주자의 주장을 받아들여 합의에 동의하지 않은 세대에 대하여는 별도로 손해배상청구권이 있다고 판단하였다.
주택법에 의하면 입주자대표회의가 사업주체에 대하여 하자보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있지만 이 규정은 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수 기준을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 한 것에 불과하므로, 입주자대표회의가 하자보수청구권 이외에 손해배상청구권까지 부여받은 것은 아니라는 것이 대법원 판례이다.
집합건물법에서는 민법의 도급에 관한 하자담보책임 규정을 준용하도록 하고 있고 시공자뿐만 아니라 분양자도 하자를 보수하거나 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있다. 민법의 도급인의 하자담보책임에 관한 규정에 의하면, 아파트 같은 콘크리트 건물의 경우 구조물 하자는 10년의 기간이 적용된다. 임대아파트가 분양 전환된 경우에는 임대 후 분양 전환된 집합건물의 경우에도 분양 전환 시점이 아닌 임대에 의하여 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행한다.
임대아파트 분양전환의 경우 분양전환하면서 임대기간 동안 발생한 하자를 고려해 매각했으므로 하자담보책임기간이 5년 이하인 하자는 손해배상책임 범위에서 제외되어야 한다는 주장이 있으나 법원에서는 이러한 주장을 받아들이지 않고 있다. 임대주택의 분양전환가격을 결정할 때 부실시공으로 인한 하자들까지 모두 반영되어 가격이 결정되었다고 볼 수 없기 때문이다. 

이재구 변호사

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