●㎡를 평으로 쉽게 계산하는 방법

부동산 관련 기사나 광고를 볼 때 익숙지 않은 ㎡ 단위 때문에 혼란스런 경우가 많다. 땅이나 아파트 등 주택의 면적이 몇 ㎡라고 하면 몇 평인지 감이 잡히지 않는다. 일반적으로 ㎡에 0.3025를 곱하거나 3.3으로 나누면 평수가 되는데 바로 계산이 안 된다.
이럴 때는 쉬운 계산법이 있다. ㎡로 표시된 숫자의 끝자리 수를 잘라 버리고 그 숫자에 3을 곱하면 평수가 된다. 예를 들어 122㎡일 경우 끝의 2를 잘라낸 12에 3을 곱하면 36평(12×3=36)이 나온다. 191㎡는 19×3=57평, 2700㎡는 270×3=810평 하는 식이다.
끝자리가 5 이상일 때는 반올림해 끝자리를 잘라내는 것이 정확하다. 예를 들어 178인 경우 끝자리를 반올림하면 18이 되고 여기에 3을 곱하면 54평(18×3=54)이 된다.

●다운계약서와 실거래가 신고

다운계약서란 매도인과 매수인이 합의해 실제 거래된 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 세금을 덜 내기 위한 목적이다.
2006년 부동산 실거래가 신고가 의무화되기 전까지 다운계약서는 취득세 등 세금을 탈루하기 위한 편법으로 관행처럼 이루어졌다. 지금은 실거래가 신고제도 도입으로 실거래가 계약서만 인정하고 있으므로 다운계약서 작성은 위법행위이다.
과거에는 부동산을 등기할 때 ‘매도증서’에 나오는 가격대로 기재했다. 중간생략 등기가 가능해 중간거래자들의 양도세와 취·등록세(현 취득세) 탈세가 일반적으로 이루어졌다. 이를 막기 위해 ‘검인계약서제도’를 도입했지만 탈세를 차단하지는 못했다. 거래 당사자 간 합의에 의해 실거래 가격보다 낮은 가격으로 계약서를 이중 작성해 검인을 받았다.
실제 거래가격과 신고가격이 다른 부동산 가격은 2006년 ‘실거래가 신고 및 등기부 기재’로 투명화한 제도적 시스템을 갖추게 됐다. 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등의 잘못된 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’을 개정해 2006년 1월 1일부터 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행되었다. ‘부동산 등기법’의 개정으로 같은 해 6월부터는 등기부에 실거래가를 기재하도록 한 것이다.
거래당사자 또는 중개업자가 매매계약을 체결한 후 60일 이내에 실거래가액을 시·군·구에 신고하고 ‘거래신고필증’을 교부받아 소유권이전등기 신청 시 등기소에 제출하도록 했다. 2006년 이전까지는 등기소에 실거래가 신고하지 않아도 벌칙 규정이 없었으나 이제는 등기부 기재금액이 허위로 밝혀지는 경우 과태료를 부과하고 탈루가 있을 경우에는 과소신고 소득금액에 대해 양도세, 취득세와 가산세를 추징당한다.

●부동산 잔금 안전하게 지급하는 방법

부동산 계약에서 잔금은 비중이 크고 또 잔금지급이 완료돼야 등기이전을 통한 소유권을 확보할 수 있어 중요하다. 주택의 매매·전세계약에서는 이전에 거주하던 곳의 매매금액 잔금(전세금액 잔금)을 가지고 새로 거주하는 곳의 잔금을 납부하기 때문에 어긋나면 전체 계약에 문제가 생길 수도 있다.
잔금은 매도인 대면 후 소유권 이전 서류 확인과 동시에 직접 지급하는 것이 가장 안전하다. 매도인의 신분을 바로 확인할 수 있고 동시에 계약서를 점검할 수 있어 무엇보다 가장 확실한 잔금지급방법이다.
지급하는 방법에는 두 가지가 있는데 현장에서 수표나 현금으로 지급하는 방법과 매도인 계좌로 이체하는 것이다. 최근에는 계좌 이체 방법을 많이 사용한다. 이체내역이 남기 때문에 계약서 분실이나 위조 등에 대비할 수 있다.
간혹 매도인이 아닌 매도인 측 중개업자나 지인 등에게 잔금납부를 요구하는 경우가 있다. 이런 상황은 매도인이 잔금지급 날짜에 부득이한 사정으로 참석하지 못할 때 생긴다. 이때는 인감증명 및 인감도장이 날인된 위임장을 갖고 있는지 여부를 반드시 확인해 보아야 한다. 매도인으로부터 중개업자에게 모든 것을 위임하였다거나 다른 사람을 보낼 테니 그쪽으로 납부해 달라, 또는 계약서상의 잔금을 받을 수 있는 사람의 명의를 변경해달라고 요구하는 경우도 있다. 이럴 경우 소유자의 합법적(인감 날인된 위임장)인 위임이 없는 계약서 변경은 효력이 없다.
이런 방법들이 모두 불안하다면 법무사를 통해 잔금을 납부하는 편이 가장 안전하다. 비용이 필요하지만 가장 안전하다.

김경래 리포터(oksigol@oksigol.com)

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