올 한해 부동산시장은 각종 제도 변화에 힘입어 많은 변화가 있을 것을 예상된다. 취득세율 인하와 다주택자 양도소득세중과 폐지, 통합모기지(디딤돌론) 및 전세금 안심대출 시행, 주택 청약대상 확대 등 시장에 우호적인 정책과 제도가 시행되기 때문이다. 2014년 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도에 대해 살펴봤다. 

취득세율 인하, 다주택자 양도소득세 중과 폐지
주택 유상취득에 따르는 취득세율이 영구 인하됐다. 거래가액 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%로 변경되며, 다주택자에 대한 차등 세율도 폐지된다.
과거에는 9억원 이하 1주택 2%, 9억원 초과와 다주택자 4%로 적용됐다. 또한 다주택자에 대한 양도소득세 50~60%의 중과제도가 폐지되면서 1월부터 6%~38%의 일반세율이 부과된다.

리모델링 수직증축 시행
공동주택 리모델링 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다. 또한 정부는 특별시, 광역시, 대도시에서의 세대수 증가형 리모델링에 따라 도시과밀 및 일시 집중 문제를 최소화하기 위해 주민의견을 거쳐 10년 단위의 리모델링 기본계획을 수립할 예정이다.

통합모기지(디딤돌론) 상품 출시
국민주택기금과 보금자리론이 ‘통합모기지’라는 새로운 대출상품으로 출시되면서 적용 대상은 확대되고 대출금리는 인하될 예정이다. 현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자 서민 및 생애최초 주택구입 자금 대출과 우대형 보금자리론이 있다. 올해에는 하나로 통합돼 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7,000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다. 통합정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하돼 대출 문턱을 낮췄다.
 
아파트관리 지원센터 설립 및 주택임대관리업 도입
정부가 2월부터 ‘아파트관리 지원센터’를 설립해 아파트 관리를 전문적으로 지원할 예정이다. 아파트를 전문적으로 관리하는 주택관리공단(LH산하)을 통해 아파트관리를 체계적으로 지원한다. 또한 선진국에서 활성화된 주택임대관리업이 본격 도입되면서 집주인과 세입자간의 분쟁 등이 임대관리업체를 통해 체계적으로 관리될 수 있는 기반이 마련될 전망이다.

주택청약 만 19세 이상으로 확대
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약 종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침에 따라 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. 현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.
그동안 개정 민법이 시행된 이후에도 주택관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세가 혼용돼 있었는데 이를 19세로 통일할 수 있게 돼 이에 따른 혼란이 상당부분 줄어들 전망이다.

전세금 안심대출 시행
전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안 드는 전세제도Ⅱ(전세금 반환청구권 양도방식)’와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다. 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매되며. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며, 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4% 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
 
건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할 분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

백인숙 리포터 bisbis680@hanmail.net

전문가 인터뷰-한국공인중개사협회 김배규 이사
2014년 안양권 부동산 시장을 전망한다

2013년 말을 기점으로 부동산 시장을 가로막고 있던 두 개의 세금관련 개정법이 처리됐다. 취득세 영구 인하와 다주택자 양도소득세 중과폐지가 그 것. 한국공인중개사협회 김배규 이사는 “그동안 최고 4%가 넘는 세율로 취득세 부담이 만만치 않았다”며 “올해부터 6억 이하 주택의 경우 1%로 취득세가 통합되어 주택을 구입하는 부담이 줄어들면서 부동산 시장도 다소 활기를 띨 것”이라고 전망했다.
집을 많이 소유한 사람들이 집을 팔 때 과세되던 다주택자 양도소득세 중과제도 역시 1월 국회를 통과하며 폐지됐다.
김 이사는 “평촌 산본의 경우 집 값 대비 전세가격이 70%를 웃돌고 있는 상황”이라며 “매년 10만쌍 이상의 신혼부부가 탄생하고 있고 과천시 수천세대의 아파트가 재건축을 추진하고 있는 만큼 안양 등 수도권 남부지역의 전세가격 및 아파트가격은 상승할 것으로 예상된다”며 “지금이라도 내 집 마련을 적극적으로 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
한편 평촌 산본 등 우리지역은 15년 이상 된 아파트가 많은 지역으로 리모델링 수직증축 법안 시행에 따른 부동산 시장의 변동이 예상된다. 오는 4월부터 15년 이상 된 공동주택의 경우 3개층 수직증축과 15%까지 세대수 증가가 허용된다. 이에 대해 김 이사는 “리모델링 3개층 수직증축으로 1가구당 사업비가 기존 예상 비용의 40% 수준이 될 것으로 기대되고 있다. 하지만 아직 실제 사례가 없고 내수경기가 회복되지 않은 상황이라 주민들의 적극적인 호응을 이끌기 위해서는 리모델링 지원센터 및 국민주택기금 지원 등 제도 보완이 시급하다”고 전했다.

백인숙 리포터 bisbis680@hanmail.net

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