경매에 사람들이 몰리는 이유는 경매가 가장 싸게 부동산을 매입할 수 있기 때문일 것이다. 그런데, 아파트 낙찰 받은 분들 중에는 꼭 그렇지 않는 경우가 종종 발생한다. 권리분석 등의 잘못으로 입찰보증금을 포기하거나(전국 100건 중 13건 발생), 잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 시세보다 몇 천 만원 많게 주고 구입하는 경우도 종종 발생한다. 경매에 참가하면서 기본적인 권리분석 부족 때문에 발생하는 암담한 현실이다.
경매에서 중요한 것은 인수되는 하자를 찾아내는 것이다. 찾아냈으면 어떻게 해결할 것인지 방법을 알면 입찰에 참가하지만 그렇게 않으면 입찰 포기하는 것이 피 같은 내 돈 아끼는 지름길이다. 아파트 입찰의 경우 대표적인 인수되는 하자를 살펴보자.

①대항력 있는 선순위 임차인이라면 : 선순위이면 배당신청을 했는지 보고 배당신청 했다면 배당받는 금액이 보증금 전액이지, 일부금액인지 확인한다. 일부 배당받았다면 얼마를 배당 받지 못하는지 파악한다. 배당 신청하지 않았다면 보증금 전액은 낙찰자가 부담한다.
②선순위 소유권 이전 가등기가 있다면 : 소유권 이전 가등기가 담보 가등기라면 무시하고 입찰, 소유권 이전 가등기가 소유권에 관한 사항이면 입찰 포기한다.
③선순위 처분금지 가처분이 있으면 입찰 포기한다.
④예고 등기되어 있으면 입찰 포기한다.
⑤대지권 없는 물건은 감정평가서를 살펴보고 감정금액에 대지권이 포함된 금액이면 소신껏 입찰 참가, 대지권이 포함되어 있지 않다면 입찰 포기한다.
⑥유치권 신고된 물건은 잘 살펴보고 입찰 참가 ; 아파트에 신고된 유치권은 인정되지 않는 게 많고, 있다 하더라도 해결하기가 쉬운 편이다. 단, 아파트 전체에 신고된 유치권이 존재하면 입찰 포기가 현명하다.
⑦소유자가 특수법인인 물건은 소유권 이전 시 법인의 소유권 이전 승낙서가 필요하다. 입찰 전 법인을 방문하여 승낙서가 가능한지를 살펴보고 입찰에 참가한다.

위의 방법은 저의 주관적인 방법이고, 인수되는 하자가 있더라도 낙찰자가 해결할 수 있다면 매입한다. 아주 싸게 낙찰 받을 수 있다. 임차인에 관한 사항은 충분한 공부가 필요하다. 부족하다 느끼면 입찰에 참가하기 보다는 임차인의 대항력 등에 관한 공부를 충분히 해야 한다. 경매는 부동산 매입을 가장 싸게 매입하는 대표적 방법이다. 단, 싸게 매입하는 전제조건은 정확한 권리분석 및 배당 예측을 통하여 위험요소를 확실히 제거할 때만 해당된다는 것을 꼭 기억하면 좋겠다.


부동산 경매 바로 알기
곽대근 대전법률경매 상무

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