3억원 이하 주택, 예상·실제 집값 2% 이상 차이나면 대출 취소

공유형 모기지에 대한 관심은 상당히 높은 반면, 처음 도입되는 제도여서 많은 것들이 생소하다. 이에 주요 관심사항을 문답형식으로 정리했다.

사전상담 및 접수시 매매계약을 체결하고 방문해야 하는지.
그렇지 않다. 다만, 어느 아파트에 매매계약을 할 지 사전에 선정하고, 예상매매가격도 확인해 인터넷 접수시 금액을 입력해야 한다. 예상 매매 아파트의 주소도 알고 있어야 한다. 사전에 매매계약을 체결한 사람도 신청할 수 있지만 계약 물건에 대해서 대출이 거절될 수 있음을 유념해야 한다.

우리은행을 이용하지 않고 있다면 어떻게 신청하나.
사전상담(23∼30일)시 우리은행에서 인터넷뱅킹에 가입한 후 10월 1일 접수해야 한다.

시범사업 대상 선정기준은.
대출심사시 △신청인에 대한 정책적 지원필요성 △차주의 상환 능력 △대상주택의 적격성 등이 종합적으로 평가된다. 

정책적 지원필요성은 해당 신청인이 무주택 세대주로 구성된 기간, 세대원수, 청약저축 가입기간, 지방세 납부현황 등이 평가된다. 상환 능력과 관련해서는 재직(사업)기간, 소득대비 대출금액 비중, 주택가격대비 대출금 비중(LTV), 신청인의 신용등급 등이 평가된다. 대상주택의 적격성은 해당 아파트 단지규모, 거래량, 노후도, 해당지역의 세대수 증가율, 매입가격의 적정성 등이 평가된다.

항목별 가중치가 다르다는데.
항목별 가중치는 수익형과 손익형 모기지의 특징을 고려해 차등화한다. 지원 필요성은 공통적으로 30%지만, 수익형은 LTV가 70%로 대출액이 많으므로 상환능력(30%)을 손익공유형(20%) 보다 더 중시한다. 반면, 손익형은 LTV는 40%이나 원금손실 위험이 있으므로 주택 적격성(50%) 평가 비중을 다소 높게 책정했다.

노후주택도 지원대상에 포함되는지.
20년 이상된 아파트라도 상환능력, 지원 필요성, 주택 적격성 종합평가에서 일정 점수 이상이면 대출이 가능하다.

다만, 조합설립 인가 등 재건축, 리모델링이 가시화된 경우는 대출대상에서 제외된다.

재임대 하거나, 추가 주택을 구입하는 것이 허용되는지.
20년 장기 대출이라는 점, 전근 등으로 인한 불가피한 이주 수요가 있다는 점 등을 고려해 전월세 임대는 허용한다. 단, 추가 주택 구입으로 다주택자가 된 경우엔 무주택자를 지원하는 기금 취지를 고려해 조기상환 조치할 예정이다.

기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한지.
현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용할 수 없다. 수익공유형↔손익공유형 상호 간 대환도 허용하지 않는다.

양도세는 어떻게 부담하는지.
원칙적으로 주택소유자가 납세 의무자이지만 국민부담 등을 고려해 세후 이익을 기준으로 시세차익을 배분할 계획이다.

현재 1가구 1주택자가 2년이상 보유하면 양도세가 면제되므로 통상의 국민주택기금지원 주택은 양도세 부과대상이 아니지만 1주택자도 9억원 초과시 양도세 부담이 발생한다. 2년미만 보유후 처분시에는 조기상환수수료만 부과되고 처분이익은 공유하지 않는다.

주택 담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 제한이 적용되는지.
일반 시중은행과 동일하게 LTV는 주택가격의 최대 70%로 제한한다. 또 대출자 상환능력범위내에서의 건전한 대출을 유도하기 위해 연소득의 4.5배 이내에서 대출을 제한할 계획이다.

손익공유형 모기지 외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있는지.
매수자가 주택기금 외에 자금이 필요하면 추가 금융기관 대출은 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70% 이내인 경우에만 허용한다. 이 때 금융기관 1순위, 주택기금 2순위로 근저당권이 설정된다. 1순위 금융기관 대출이 모두 상환된 이후에는 추가 금융기관 대출도 LTV 70% 범위 내에서 허용하는 것을 검토할 예정이다.

예상 매매가격으로 대출승인을 받았는데 실제 계약가격이 다를 경우 대출승인이 취소되는지.
3억원 이하 주택은 주택가격의 2% 범위 내, 그 이상은 600만원 범위 내 변동은 허용한다. 그러나 그 이상 변동시에는 대출승인을 취소한다.

인터넷신청에 의해 선정돼 영업점 방문시 준비해야 될 서류는.
△주민등록등본(1개월 이내 발급분) 및 필요시 기타 증명서(세대 분리된 경우 '가족관계증명서', 신혼가구인 경우 '혼인관계증명서') △본인 및 배우자 소득입증서류(근로자는 '원천징수영수증'이나 '월급여 명세표', 사업소득자는 '소득금액증명원' 또는 '사업소득원천징수영수증') △본인·배우자 재직입증서류 (근로자는 '재직증명서'나 '직장건강보험증', 사업소득자는 '사업자등록증명원'). 이 외에 재산세 과세(미과세) 증명원과 매수 예정 아파트 부동산 등기사항전부증명서(옛 등기부등본) 및 필요시 부채증명서 또는 금융거래확인서를 준비해야 한다.

다른 은행 청약가입자인 경우 청약통장이나 거래명세서를 제시해야 한다.


김병국 기자 bgkim@naeil.com

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