이사철을 맞아 전월세를 찾는 사람들이 많아지고 있다. 이럴 때 사기 피해를 입는 사람들도 는다. 특히 올해는 전셋값이 큰 폭으로 상승했고 물건도 부족해 이를 악용한 피해가 더욱 걱정된다. 부동산 정보업체인 ‘부동산114’는 ‘좋은 전월세를 얻을 수 있는 방법 10가지’를 소개하고 있다. 알아두면 사기 피해를 입지 않는 내용 등 안전하게 전월세를 구하고 이용하는 방법을 간추려보았다.(자료제공 : 부동산114)

직거래할 때 가격 저렴하면 의심

우선 집을 구할 때는 중개사무소 간판부터 확인하는 것이 좋다. 법에서 부동산 중개업자는 간판에 ‘공인중개사사무소’ 또는 ‘부동산중개’라는 문구를 반드시 사용하도록 되어 있다. 중개사무소를 통해 거래할 때는 간판부터 주의 깊게 살펴보아야 한다. 공인중개사 자격증이 없이 부동산 중개 영업을 하는 것은 불법이기 때문에 자격 여부도 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다. 등록관청이나 인터넷 한국토지정보시스템 사이트를 통해 자격 여부를 확인 할 수 있다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인하는 것이 좋다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억 원까지 보상 받을 수 있다.

중개업자를 통하지 않고 직거래를 할 때 주변 전셋값보다 저렴한 조건을 제시하며 계약을 서두를 때 한번쯤은 의심해볼 필요가 있다. 바로 계약하지 말고 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자 인적 사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐야 한다. 집은 가급적 밝은 낮이나 조명이 밝은 상태에서 살펴야 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인 할 수 있다.

매매가 대비 전세가 높은 집 피해야

대출이 많은 집은 임차를 피하는 것이 좋다. 집값이 떨어지거나 경매로 넘어가면 보증금의 일부나 전부를 못 받을 수도 있다. 불가피하다면 근저당채권액과 전세금을 포함한 가액이 아파트는 집값의 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하인 집을 구하는 것이 안전하다. 매매가 대비 전셋값이 지나치게 높은 집도 주의해야 한다. 전세 보증금이 매매가격의 80∼90% 수준에 이르는 경우도 있는데 집값이 떨어지면 보증금 반환에 문제가 생긴다. 

다가구주택과 같이 한 집에 세입자가 여럿인 경우도 있다. 이때는 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 따져 봐야 한다. 집값이 세입자의 전체 보증금보다 낮거나 비슷하다면 문제다. 

전세권설정등기를 해 두는 것이 좋다. 하지만 선순위 저당권만 없다면 굳이 비용이 들고 집주인 동의가 필요한 전세권설정등기를 할 필요는 없다. 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 그 다음날부터 대항력(전입신고+점유)이 생겨 집이 경매로 넘어가더라도 전세입자는 보증금을 돌려받을 수 있다. 확정일자를 받는 절차도 매우 간단한데 전세계약서를 가지고 관할 동사무소나 또는 등기소에 가서 계약서에 확정일자 도장을 받으면 된다.

전세권설정등기하면 임의로 경매 신청 가능

주민등록 이전이 어려운 세입자나 상가임대차 보호 범위를 벗어나는 상가임차인은 전세권설정등기를 하는 것이 좋다. 전세권설정등기를 하면 전세금을 못 받을 경우 별도의 소송제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있고 재계약시에도 효력은 그대로 이어지며 말소해야 사라지게 된다. 다만 전세권설정등기를 할 경우 집주인의 동의가 필요하고 등기 비용도 만만치 않은 단점이 있다.

대한주택보증이 운영하는 전세금 반환보증 상품이 있다. 집주인이 계약 종료 후 한 달 내 보증금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가 보증금 반환을 보장받지 못할 경우 주택보증이 보증금을 대신 반환해주는 상품이다. 아파트 및 단독(다가구)·연립·다세대, 주거용 오피스텔도 발급 받을 수 있다. 대상은 주택은 전세보증금이 수도권은 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하만 해당된다. 보증한도는 아파트의 경우 주택가액의 90%, 일반 단독·연립 등은 70~80% 수준까지 가능하다. 수수료는 보증금의 연 0.197% 정도로 서울보증보험이 판매하는 전세금 보장 신용보험 보험료율(아파트 연 0.265%, 일반주택 0.353%)보다 낮은 편이다.

계약 1년 후 5% 이내 보증금 상향 가능

전세 계약이 만료되면 집주인(임대인)은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 세입자는 당연히 집을 비워줄 의무가 있다. 따라서 계약 종료 시 재계약을 하지 않을 경우에는 세입자는 계약 1개월 전에 집주인에게 통보하고 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 통보해야 한다. 만약 계약 만료까지 집주인이 별다른 이야기가 없었다면 계약은 자동 연장되며 전세 계약기간도 2년으로 연장된다. 보증금액의 인상 없이 자동 연장하는 경우에는 계약서를 따로 쓸 필요가 없다. 종전 계약서상의 확정일자와 전세권 설정 등의 권리가 그대로 2년 더 연장된다.

전세계약 기간이 남아 있는데 전셋값을 올려달라는 경우도 있다. 주택임대차보호법상 세입자는 임대차 기간을 최소 2년 간 보장 받을 수 있다. 여기에는 처음 정한 임대료 수준이 유지되어야 하는 점도 포함되어 있다. 그러나 물가나 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우 집주인이 임대료 인상을 요구할 수 있다. 임대료 인상은 전세계약 1년 뒤부터 집주인이 5% 이내에서 보증금 상향 조정을 요구할 수 있다.

전셋값 상승분 월세 전환 ‘반전세’ 늘어

전세 세입자가 전셋값 상승분을 월세로 돌리는 것을 ‘반전세’라 하는데 전셋값이 상승하고 있는 요즘 특히 많다. 반전세로 전환할 때 확정일자나 등기부등본상 권리관계에 문제가 없는지 다시 꼼꼼히 살펴야 한다. 부동산 중개사무소를 통해 계약할 경우 중개수수료는 전세보다 월세 계산법을 따르는 것이 보통이다. 반전세일 경우에는 도배와 장판 비용을 누가 부담할지 고민해야 한다. 통상 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 부담하는데 반전세는 딱히 정해진 것이 없다. 집주인과 충분한 협의를 통해 절충하는 것이 좋다.

임대기간이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있다. 전세금을 떼일 염려로 이사를 가지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀들의 전학문제를 처리하지 못 한다. 이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차보호법에는 ‘주택임차권등기명령제도’를 규정하고 있다. 전세계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집주인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택 소재지 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청한 후 이사를 하게 되면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 된다. 임차권 등기명령에 따른 비용도 집주인에게 청구 할 수 있다.

김경래 리포터(oksigol@oksigol.com)

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