추석에 고향을 찾았던 사람들도 일상으로 돌아왔다. 이들 중에는 고향에 두고 온 땅과 집에 관심이 클 것이다. 그곳에서 은퇴 후 전원주택을 짓고 전원생활을 계획하는 사람들도 있고 귀농귀촌도 꿈꾼다. 그런 계획이 없더라도 고향 땅은 미리미리 챙겨보는 것이 좋다. 땅의 공부상 내용은 물론 현황에 대해 정확히 알아야 부모님들이 돌아가셨을 때 당황하지 않는다.

고향땅을 제대로 알고 싶으면 토지대장을 발급받아 우선 지번과 평수부터 파악해야 한다. 어디에 있는 얼마 크기의 땅인지를 알아본 후 그 다음 차례는 땅의 경계를 정확히 알아야 한다. 시골 땅의 경우 실제 알고 있는 것과 다르게 지적의 경계가 변한 경우가 많다. 측량을 해보면 알고 있었던 것과 다르다.

지적도상 도로가 현황에도 있어야

땅의 경계를 정확히 알려면 지적공사에 의뢰해 경계측량을 하는 것이 원칙이다. 이때는 비용이 들고 시간도 투자해야 한다. 경계측량을 한다는 자체가 그동안 경계를 허물고 잘던 옆집의 오해를 살 수도 있기 때문에 신중해야 한다. 연접한 땅의 지주들에게 측량 사실을 알리고 입회를 시키는 것이 좋다. 그래야 나중에 다른 말을 하지 않기 때문이다.

꼭 측량까지 할 필요가 없다면 지적도(혹은 임야도)라도 한번 체크해 보아야 한다. 지적도에 나타난 땅의 모양과 실제 사용하고 있는 현황이 같다면 큰 문제가 되지 않지만 다른 모양을 하고 있다면 경계에 문제가 생긴 것이다. 이럴 땐 되도록 빨리 측량을 해 바로 잡아 두어야 나중에 옆집과의 분쟁을 방지할 수 있다.

지적도에서 챙겨보아야 할 것 중 중요한 것은 도로다. 도로가 붙어 있는 땅이라야 인허가를 받거나 사용하는데 문제가 없다. 지적상 도로가 현황에도 살아있어야 한다. 도로가 없는 땅이라면 도로 확보에 신경 써야 한다. 주변 땅을 매입하든 다른 사람 땅을 빌리든(토지사용승낙서) 도로를 만들어 놓아야 제대로 된 땅이 된다.

토지대장에서는 지목 확인도 가능하다. 지적법상 땅들은 한 필지마다 나름대로의 지목을 갖고 있다. 지목은 그 땅의 쓰임, 즉 용도인데 예를 들어 대지라 하면 건축물의 부지고 학교용지라 하면 학교와 부속시설용 토지로 쓸 수 있는 땅이란 뜻이다. 그 종류는 모두 28가지다.

그러므로 지목이 대지인지 전, 답, 과수원, 임야인지 아니면 목장용지인지, 하천인지를 알아보아야 하는데 지적도(혹은 임야도)에도 표시가 된다. 땅은 지목대로 사용해야 한다. 대지라면 집을 짓는 땅이고 전이라면 밭농사를 짓는 땅이다. 과수원은 과수나무가 심어져 있고 하천이라면 물이 흘러가는 땅이다.

대지 아닌 농지, 임야에 있는 집 흔해

하지만 고향에 있는 땅은 그 쓰임대로 쓰이지 않는 경우도 많다. ''전''인데 벼농사를 짓는 경우도 있고 ''답''인데 밭농사를 짓기도 한다. 이런 것은 문제가 되지 않는다.

중요한 것은 고향집 터의 지목이 대지인지의 여부다. 시골에 있는 집은 대지가 아닌 농지(전, 답, 과수원)나 임야에 지어져 있는 경우도 많다. 당연히 대지인줄 알고 있지만 그렇지 않다. 확인해 본 후 대지가 아니라면 대지로 바꾸어 두는 것이 좋다.

정상적인 건물이라면 건축물대장이 있고 그것을 통해 주택인지 여부를 확인할 수 있다. 간혹 주택이 아닌 창고나 축사 등을 개조해 주택으로 사용하는 경우도 있으므로 건축물대장도 확인해 두어야 한다.
만약 건축물대장이 있으면서 부지가 대지가 아닌 경우에는 건물의 면적(건축물대장에서 확인)에 비례한 건폐율 내에서 대지로 전용이 가능하다. 시군청을 찾아 상담을 받아보는 것이 좋다.

내 땅에 명의 다른 건축물은 정리

또 자기 땅에 다른 사람의 건축물이 지어져 있거나 해당 주민들이 관습적으로 사용하는 도로가 있는 경우에도 정리를 해둘 필요가 있다. 다른 사람 명의로 건축물이 있다면 그 건축물로 인해 땅을 사용할 수 없게 되며 사람들이 사용하고 있는 도로도 내 마음대로 할 수 없을 수 있다. 나중에 매매를 할 경우에도 문제가 된다.

고향땅의 용도지역이 무엇인지를 확인해야한다. ''국토의 계획 및 이용에 관한 법률''에서 땅은 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역 등 네 개의 용도지역으로 구분해 놓고 있는데 나름대로 특성이 있고 쓰임도 다르다.

도시지역은 아파트나 공장, 상가 등의 건물이 들어서 있거나 그러한 건물들이 들어설 수 있는 곳이다. 농림지역은 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역이다. 자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자연의 보호 육성 등을 위해 필요한 지역이므로 보존이 목적이다.

계획관리지역 토지 개발 여지 많아 비싸

농림지역이나 자연환경보전지역의 경우 다른 용도로의 개발이 매우 제한적이다. 관리지역의 경우에는 개발이 상대적으로 자유롭다. 관리지역은 생산, 보전, 계획관리지역으로 세분화 되는데 계획관리지역의 경우 개발 폭이 다른 것보다 넓다. 그런 이유로 같은 지역에서도 계획관리지역에 속한 토지의 가격이 높으므로 아껴두는 것이 좋다.

더불어 규제 부분도 챙겨야한다. 토지거래와 관련된 토지거래허가구역이나 문화재보호를 위한 문화재보호구역, 군사시설과 관련된 군사시설보호구역 등 땅은 다양한 규제를 받고 있다. 용도지역과 규제사항에 대해서는 관청에서 ''토지이용계획확인서''란 서류를 발급받아보면 확인이 가능하다.
토지의 소유주가 누구고 채권 채무관계 혹은 경매 등 진행되는 상황이 있는 지의 여부는 등기부등본에서 확인할 수 있다.

김경래 리포터(oksigol@oksigol.com)

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