한 때 부동산은 내 집 마련의 꿈을 넘어 부를 축적하기 위한 수단이 되기도 했다. 하지만 지금은 투자자 위주에서 실거주자가 주요 수요층이 되었고 집을 선택하는 기준 역시 단순한 거주 개념에서 교육환경이 좋은 곳을 따라 옮기는 형태로 변화하고 있다.
물론 부동산 시장은 여러 변수에 의해 영향을 받지만 교육이 미치는 파급효과는 무시할 수 없다. 최근 학구열이 높은 주요 지역의 전세 매물이 턱없이 부족하고 연일 전세가가 치솟고 있는 것도 한편으로는 교육환경과 주거의 조건이 무관하지 않다는 의미로 해석해볼 수 있다.
 
주거지 선택 시 교육여건 중시하는 추세
과거의 주거지 선택 기준이 교통과 직장 접근성이 중심이었다면 지금은 ‘자녀 키우기 좋은 곳’을 중점적으로 고려하는 추세이다. 교육환경이 주거지 선택에 가장 많은 영향을 끼치는 것이 오늘날 부동산 시장의 가장 큰 변화라고 할 수 있다. 같은 지역이라도 걸어서 학교를 다닐 수 있을 정도로 가까운지, 단지 주변에 초ㆍ중ㆍ 고가 모두 있는지, 유명 학원가가 인접해있는지 외에도 최근 신규분양 아파트들이 내세우눈 ‘교육특화 아파트’처럼 단지 내 교육시설 및 프로그램이 우수한지 등에 따라 아파트 가격도 다르게 형성된다. 
서울특별시교육청 연도별학교현황(2012년 기준)을 보면 강남/서초구는 초등학교 53개, 중학교 38개, 고등학교 40개, 노원구는 초등학교 42개, 중학교 26개, 고등학교 25개, 송파구는 초등학교 37개, 중학교 26개, 고등학교 19개, 양천구는 초등학교 30개, 중학교 19개, 고등학교 14개이다. 구내 초ㆍ중ㆍ고 수를 합한 결과 강남/서초구가 131개로 가장 많았고, 노원구 93개, 송파구는 82개, 양천구는 63개 순이었다.
경기도 성남교육지원청 학교현황(2013년 현재)을 보면 분당구가 초등학교 36개, 중학교 23개, 고등학교 16개로 초/중/고 수가 총 75개였다.
 
표1. <서울 주요 자치구 및 분당구 학교현황>



*자료출처 서울특별시교육청, 경기도성남교육지원청

물론 학교 수가 학구열과 비례하거나 전세가의 높고 낮음에 절대적인 영향을 끼친다고 볼 수는 없지만 학교가 밀집해 있고, 상대적으로 교육여건이 좋은 지역에 수요층이 몰리는 것은 당연하다. 각 지역에서 우수한 학교로 손꼽히는 곳 주변의 집값이 그렇지 않는 지역에 비해 상대적으로 높게 거래되는 것 역시, 주거지 선택에 있어 교육여건이 중시되고 있음을 미루어 짐작할 수 있다.

얼어붙은 매매 시장, 전세가 폭등 부추겨
최근 부동산 시장의 뜨거운 감자는 천정부지로 치솟고 있는 전세가이다. 하루가 다르게 전세시장이 요동치고 있는 이유에 대해 부동산써브 부동산리서치팀 조은상 팀장은 “매매시장에 대한 기대감이 사라지면서 전세시장에 머무르려는 수요가 많고 재계약도 늘어나는 추세이며, 무엇보다 신규 매물이 적어지면서 가격이 계속해서 오르고 있다”고 분석했다.
부동산써브에서 집계한 8월 둘째 주 평균 전세가를 살펴보면 서초구와 강남구, 송파구가 가장 높게 나타났다. 서초구 4억 8,648만 원, 강남구 4억 4,993만 원, 송파구 3억 8,362만 원으로 서울평균 전세가인 2억 7,782만 원보다 훨씬 높은 수준이었다. 목동이 속한 양천구도 서울평균 전세가보다 높은 2억 8,780만 원이었고, 노원구는 1억 7,308만 원이었으며, 제2의 강남이라 불리는 분당구가 속한 성남시의 평균 전세가도 2억 7,269만 원으로 서울평균 전세가를 웃돌았다. 비록 평균 전세가이기 때문에 절대적인 결과라고 볼 수는 없지만 서울 자치구 중 교육특구로 불리는 서초구, 강남구, 송파구의 평균 전세가가 타 지역에 비해 매우 높다는 것은 시사하는 바가 크다.

표2. 8월 2째주 자치구별 평균전세가(단위 : 만원)



주요 자치구별 전세가가 높은 아파트를 살펴보면 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 평균전세가 24억 원(전용면적 301.46㎡), 서초구 서초동 더 미켈란 18억 원(전용면적 264.61㎡), 송파구 신천동 롯데캐슬골드 14억 원(전용면적 243.4㎡), 양천구 목동 목동트라팰리스(웨스턴애비뉴) 9억 5,000만 원(전용면적 210.67㎡). 노원구 중계동 대림벽산 4억 2,500만 원(전용면적 141.42㎡), 성남시 분당구 정자동 파크뷰 9억 1,500만 원(전용면적 199.77㎡)이었다.(*시기에 따라 전세가는 유동적임) 

표3. 주요 자치구별 전세가 높은 아파트(단위 : 만원)



*표2, 표3 부동산써브 자료제공

최근 반전세나 월세 매매가 늘어나는 것도 전세 매물이 점점 더 부족해지는 원인 중 하나다. 조 팀장에 따르면 “매매 가격이 하락하는 상황에서 집주인들이 굳이 전세를 고집할 이유가 없어졌고, 반전세나 월세 전환으로 이익을 얻으려고 하면서 전세가 사라지는 현상이 나타나 당분간 전세가 고공행진은 계속될 전망”이라고 밝혔다.
전세가는 계속해서 오르고 매물은 한정된 상황에서 교육여건이 좋은 지역으로 입성하기 위해 부득이 반전세나 월세를 선택할 수밖에 없는 현실이 조금은 씁쓸하기만 하다. 차선책으로 교육여건이 좋은 자치구와 인접해 있지만 상대적으로 전세가가 낮은 지역으로 옮기는 사람들도 늘고 있는 추세이다. 하지만 집값의 높낮음을 떠나 주거지 선택에 가장 큰 영향을 미치는 기준이 교육여건이라는 점에 주목해야 한다. 단순히 ‘먹고 자는 곳’에서 ‘배움의 발판’으로 변모한 집의 의미는 부동산 시장의 내일을 가늠하는 척도가 될 수 있다.

도움말 부동산써브 부동산리서치팀 조은상 팀장
자료참조 서울특별시교육청, 경기도 성남교육지원청
피옥희 리포터 piokhee@naver.com

위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>