박근혜 대통령이 렌트푸어를 위해 내놓은 핵심 공약 중 하나인 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도가 이달 본격 시행된다. 

국토교통부는 목돈 안 드는 전세 제도 시행을 위한 주택임대차보호법 개정안이 공포돼 23일부터 27일 사이에 6개 시중은행(우리·국민·하나·신한·농협·기업은행)이 관련 상품을 출시할 예정이라고 12일 밝혔다.
이번에 시행되는 목돈 안 드는 전세자금대출은 기존 전세자금 대출보다 대출금리는 인하하고, 대출한도는 확대함으로써 무주택 서민의 전세금 마련 부담을 완화했다.

또한 집 주인의 성향, 임차인의 소득수준 등을 감안해 무주택 서민에게 전세자금 마련을 위한 다양한 선택권을 제공하기 위해 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’과 ‘집주인 담보대출 방식’ 등 두 가지로 나누어 대출한다. 

임차보증금 반환청구권 양도방식은 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 ‘보증금 반환청구권’을 은행에 넘기는 대신 전세대출을 받을 때 금리를 낮춰 받는 방식을 말한다. 금융기관에 집주인으로부터 전세 보증금을 우선해 받을 수 있는 권리인 ‘우선변제권’을 부여하면 금융기관이 돈을 떼일 염려가 줄어 그만큼 대출금리를 낮출 수 있다.

[임차보증금 반환청구권 양도방식 구조]

부부합산 연소득 6,000만원 이하인 무주택 세대주는 보증금 3억원 이하(지방 2억원)의 전세집에 대해 연 3% 후반~4% 초반 수준의 금리로 최대 3억원까지 대출받을 수 있다. 그러나 보증 한도가 소득별로 다르게 적용돼 통상 연소득 6,000만원 이하인 세대주는 총대출금액의 90%인 최대 2억7,000만원까지 대출받을 수 있다.

전세 신규 계약 또는 전세 재계약에 관계없이 이 상품을 이용할 수 있다. 금리 역시 기존 신용대출금리(6~7%)보다 2~3%포인트, 현재 주택금융공사가 취급하고 있는 전세자금보증 보증료 인하(0.4%→0.2%) 효과까지 감안할 경우에는 세입자 입장에서 약 0.5∼0.7%p의 체감 인하효과가 기대된다. 

향후 실적에 따라 대출 기관 확대

집주인 담보대출 방식은 집주인(임대인)이 세입자를 위해 본인 집을 담보로 주택담보 대출을 받아 보증금을 조달하면 세입자가 그 대출금의 이자를 납부하는 방식이다. 세입자가 신용대출을 받아 전세자금을 마련하던 것을 주택담보대출 금리만 납부하기 때문에 그만큼 대출이자 부담이 줄어든다. 대출 적용대상은 임차보증금 반환청구권 양도방식과 같지만 전세 재계약 때(신규 전세계약 불가)만 이용할 수 있는 점이 다르다. 대출한도 역시 5,000만원(지방 3,000만원)으로 제한된다.

참여하는 집주인은 세제 및 금융지원을 받게 되는데 대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액의 40% 소득공제, 재산세·종부세 감면 등의 인센티브가 제공된다. 또 집주인이 전세금을 주택담보대출로 받을 경우 총부채상환비율(DTI)를 금융회사 자율로 적용토록 하고, 주택담보인정비율(LTV)도 70%까지 완화하기로 했다.

기존 전세금이 있는 전세재계약이 대상이어서 집주인이 손실을 입을 가능성은 없다. 하지만 집주인이 전세금을 대출금 상환용도 등으로 이미 사용해 매월 이자를 대신 납부하기 어려운 경우를 대비해 보증상품도 마련된다.  

대출금리는 주택담보대출금리로 평균 3% 후반∼4% 초반 수준으로 예상되며, 신용대출금리(6∼7%)보다 약 2∼3%p, 전세자금보증 대출금리(4% 중반)보다도 약 0.5%p 인하 효과가 있을 것으로 보인다.

목돈 안 드는 전세 대출은 6개 은행을 통해서만 취급하는 것은 아니다. 초기단계에서 안정적인 상품 출시를 위해 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하는 것이며 앞으로의 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 정부는 검토하고 있다. 

기존 주택기금을 통한 근로자 서민 전세자금 지원대상에 해당하지 않거나 대출한도(1억원)가 작아서 추대 대출이 어려운 무주택 서민에게 도움이 될 것으로 보인다. 

제도의 성공적인 정착을 위해 국토교통부는 전세 표준계약서에 관련 조항을 넣는 작업을 하고 있다. 은행연합회는 관련 태스크포스(TF)를 운영 중이다.

김경래 리포터 oksigol@oksigol.com

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