[내일시론] 가을 전세대란 비상경보(김진동)
지역내일
2013-08-08
논설고문
여름 비수기에도 전셋값이 고공비행 중이다. 통상적으로 부동산시장은 여름을 탄다. 계절적 비수기인 것이다. 그러나 무슨 일인지, 전셋값이 폭등세를 이어가는 이상현상을 보이고 있다. 수도권 지역의 전셋값이 가파르게 치솟고 있는 데다 중개업소마다 전세 수요자가 대기표를 받고 줄을 서 기다리고 있다. 전세 매물 품귀현상이 벌어지고 있는 데 따른 이상현상이다. 이대로 가면 성수기인 9·10월 가을철에 접어들어 전세난이 2010년 이후 가장 심각한 전세대란으로 번질 것이라는 우려가 확산되고 있다.
국민은행 조사에 따르면 올들어 전국 전셋값은 2.1%, 서울지역은 2.25% 올랐다. 반면 매매가격은 전국 평균 0.21%, 서울지역은 1.13% 떨어졌다.
수급 불균형, 탁상행정, 임기응변식 수급정책이 원인
정부의 잇단 부동산시장 안정화대책에도 불구하고 전세시장 불안은 3년 이상 계속되고 있다. 수급이 꼬이는 구조적인 문제가 고착화되고 있는 탓이다. 부동산 정책의 실기와 실패가 장기적인 시장불안을 낳은 결과다.
전셋값 상승과 품귀현상의 원인은 복합적이다. 지속적인 저금리로 인해 전세가 월세로 바뀌면서 전세물량이 크게 줄어든 것이 수급 불균형의 최대 요인으로 꼽힌다. 집값이 꾸준히 하락하면서 자금력이 있는 사람조차 매입을 주저하고 전세에 머물러 있는 것도 전셋값 상승을 부추긴다. 정부가 전세대출을 완화하고 은행권이 대출경쟁을 벌임으로써 전세자금 대출이 손쉬워진 것도 한몫 했다.
전세시장 불안에는 인구 및 가구구조의 변화를 도외시한 탁상행정과 임기응변식 수급정책 탓도 적지 않다. 보금자리주택 공급에 따라 민간주택 매매가 사라지다시피 했다. 경기침체가 겹치면서 결혼세대의 매매수요가 급감했다. 주차장이 부족한 도시형 생활주택과 오피스텔 공급을 확대했으나 젊은 세대의 외면을 받아 미스 매칭이 발생했다. 수요예측을 제대로 하지 않아 불균형이 빚어진 것이다.
전세 선호현상은 부동산시장에 대한 불확실성 탓이기도 하지만 전세살이가 저소득층의 재테크 방안이라는 인식이 깔려 있기 때문이기도 하다. 집값이 더 떨어질 것으로 예측되는 상황에서는 전세만큼 자산을 보전할 방안도 없을 것이다.
전세시장 안정을 위해서는 전세를 내놓는 집 주인에게 전셋값을 많이 올리지 않아도 될만한 메리트를 주어야 한다. 전세는 부도덕한 상행위가 아니고 대부분 생계형이다. 전세보증금을 받아 은행에 맡겨도 수익은 보잘 것 없다. 그래서 전세를 월세로 돌려 주택의 실질가치 하락분을 보전하려 한다. 적정이익을 보장할만한 보상이 필요한 대목이다. 전세보증금에 대한 소득세 비과세 등을 고려해 볼 만하다.
정부의 대책은 더디기만 하다. 실기한 정책은 시장의 신뢰를 얻을 수 없어 효과가 반감되고 부작용을 낳기 십상이다. 정부가 만지작거리는 대책은 다주택자 양도세 부과 폐지, 분양가상한제 완화, 임대주택 공급확대, 전세대출 확대 등 부동산시장 활성화를 말할 때마다 거론됐던 것이다.
창조경제를 말하는 정부다운 신선하고 유효한 대책은 찾아보기 어렵다. 그래서 대책이 발표되기도 전에 실효성에 의문부호가 찍혔다. 그나마 매매 활성화에 약효가 클 것으로 기대되는 취득세 영구 감면안은 감감 무소식이다. 시행이 늦으면 늦어질수록 거래절벽 해소도 더뎌지고 전세난을 가속시킬 뿐이다.
매매 활성화 통해 전세수요를 매매수요로 돌려야
정책에는 긍정적인 약의 효과만 있는 것이 아니라 부작용을 낳는 독소도 내재하기 마련이다. 시장의 흐름과 학습효과도 잘 살펴 신중하게 다듬고 과감하게 시행해야 하는 이유다. 전세자금 대출확대만 해도 부작용이 예감된다.
전세자금 대출확대는 빚을 내서라도 전세 살라는 신호로 받아들여지기 쉽다. 그래서 되레 전세 수요와 값을 올리는 역 효과를 낳을 수 있다. 비싼 전셋집을 구매하는 유효수요를 늘리기 때문이다. 가계부채 증가를 촉진시키는 요인으로 작용하기도 한다.
야당이 들고 나온 전셋값 상한제도 순진한 발상이기는 마찬가지다. 전셋값 상승을 일정 범위 안에 묶어둔다는 취지는 이해되나 피해갈 구멍은 얼마든지 있다.
오히려 편법 인상을 재촉할 수 있다. 그나마도 국회에서 '빅딜'협상을 한다면서 허우적거리고 있어 적기 시행은 어려워 보인다. 전세 대책의 본질은 매매 활성화다. 매매 활성화를 통해 전세수요를 매매수요로 돌리는 것이 근본 처방이다.
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여름 비수기에도 전셋값이 고공비행 중이다. 통상적으로 부동산시장은 여름을 탄다. 계절적 비수기인 것이다. 그러나 무슨 일인지, 전셋값이 폭등세를 이어가는 이상현상을 보이고 있다. 수도권 지역의 전셋값이 가파르게 치솟고 있는 데다 중개업소마다 전세 수요자가 대기표를 받고 줄을 서 기다리고 있다. 전세 매물 품귀현상이 벌어지고 있는 데 따른 이상현상이다. 이대로 가면 성수기인 9·10월 가을철에 접어들어 전세난이 2010년 이후 가장 심각한 전세대란으로 번질 것이라는 우려가 확산되고 있다.
국민은행 조사에 따르면 올들어 전국 전셋값은 2.1%, 서울지역은 2.25% 올랐다. 반면 매매가격은 전국 평균 0.21%, 서울지역은 1.13% 떨어졌다.
수급 불균형, 탁상행정, 임기응변식 수급정책이 원인
정부의 잇단 부동산시장 안정화대책에도 불구하고 전세시장 불안은 3년 이상 계속되고 있다. 수급이 꼬이는 구조적인 문제가 고착화되고 있는 탓이다. 부동산 정책의 실기와 실패가 장기적인 시장불안을 낳은 결과다.
전셋값 상승과 품귀현상의 원인은 복합적이다. 지속적인 저금리로 인해 전세가 월세로 바뀌면서 전세물량이 크게 줄어든 것이 수급 불균형의 최대 요인으로 꼽힌다. 집값이 꾸준히 하락하면서 자금력이 있는 사람조차 매입을 주저하고 전세에 머물러 있는 것도 전셋값 상승을 부추긴다. 정부가 전세대출을 완화하고 은행권이 대출경쟁을 벌임으로써 전세자금 대출이 손쉬워진 것도 한몫 했다.
전세시장 불안에는 인구 및 가구구조의 변화를 도외시한 탁상행정과 임기응변식 수급정책 탓도 적지 않다. 보금자리주택 공급에 따라 민간주택 매매가 사라지다시피 했다. 경기침체가 겹치면서 결혼세대의 매매수요가 급감했다. 주차장이 부족한 도시형 생활주택과 오피스텔 공급을 확대했으나 젊은 세대의 외면을 받아 미스 매칭이 발생했다. 수요예측을 제대로 하지 않아 불균형이 빚어진 것이다.
전세 선호현상은 부동산시장에 대한 불확실성 탓이기도 하지만 전세살이가 저소득층의 재테크 방안이라는 인식이 깔려 있기 때문이기도 하다. 집값이 더 떨어질 것으로 예측되는 상황에서는 전세만큼 자산을 보전할 방안도 없을 것이다.
전세시장 안정을 위해서는 전세를 내놓는 집 주인에게 전셋값을 많이 올리지 않아도 될만한 메리트를 주어야 한다. 전세는 부도덕한 상행위가 아니고 대부분 생계형이다. 전세보증금을 받아 은행에 맡겨도 수익은 보잘 것 없다. 그래서 전세를 월세로 돌려 주택의 실질가치 하락분을 보전하려 한다. 적정이익을 보장할만한 보상이 필요한 대목이다. 전세보증금에 대한 소득세 비과세 등을 고려해 볼 만하다.
정부의 대책은 더디기만 하다. 실기한 정책은 시장의 신뢰를 얻을 수 없어 효과가 반감되고 부작용을 낳기 십상이다. 정부가 만지작거리는 대책은 다주택자 양도세 부과 폐지, 분양가상한제 완화, 임대주택 공급확대, 전세대출 확대 등 부동산시장 활성화를 말할 때마다 거론됐던 것이다.
창조경제를 말하는 정부다운 신선하고 유효한 대책은 찾아보기 어렵다. 그래서 대책이 발표되기도 전에 실효성에 의문부호가 찍혔다. 그나마 매매 활성화에 약효가 클 것으로 기대되는 취득세 영구 감면안은 감감 무소식이다. 시행이 늦으면 늦어질수록 거래절벽 해소도 더뎌지고 전세난을 가속시킬 뿐이다.
매매 활성화 통해 전세수요를 매매수요로 돌려야
정책에는 긍정적인 약의 효과만 있는 것이 아니라 부작용을 낳는 독소도 내재하기 마련이다. 시장의 흐름과 학습효과도 잘 살펴 신중하게 다듬고 과감하게 시행해야 하는 이유다. 전세자금 대출확대만 해도 부작용이 예감된다.
전세자금 대출확대는 빚을 내서라도 전세 살라는 신호로 받아들여지기 쉽다. 그래서 되레 전세 수요와 값을 올리는 역 효과를 낳을 수 있다. 비싼 전셋집을 구매하는 유효수요를 늘리기 때문이다. 가계부채 증가를 촉진시키는 요인으로 작용하기도 한다.
야당이 들고 나온 전셋값 상한제도 순진한 발상이기는 마찬가지다. 전셋값 상승을 일정 범위 안에 묶어둔다는 취지는 이해되나 피해갈 구멍은 얼마든지 있다.
오히려 편법 인상을 재촉할 수 있다. 그나마도 국회에서 '빅딜'협상을 한다면서 허우적거리고 있어 적기 시행은 어려워 보인다. 전세 대책의 본질은 매매 활성화다. 매매 활성화를 통해 전세수요를 매매수요로 돌리는 것이 근본 처방이다.
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