부동산 경기부양책으로 정부가 발표한 4.1 부동산 대책에 따른 취득세와 양도소득세 감면 법안이 국회를 통과하면서 지난 5월 10일 개정 법안이 공포되었다. 애초 정부에서 발표한 내용에서 소득, 주택면적, 주택금액 등 일부 기준이 현실적으로 보완·수정되었다. 올해 안에 내 집 마련의 계획을 갖고 있다면 감면대상이 되는지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 4.1 부동산 대책의 내용 중 취득세·양도소득세 감면에 대해 문답풀이 형식으로 알기 쉽게 살펴보았다.

<생애 최초 주택 취득에 대한 취득세 면제>

# 사례 : 3년 전 결혼한 이 모 씨(33세)는 현재 아내(31세)와 맞벌이를 하고 있다. 이 씨 부부는 둘 다 직장이 강남이라 가까운 곳의 소형아파트에서 전세를 살고 있는데, 앞으로 태어날 아이를 생각하면 도심에서 약간 벗어나더라도 쾌적한 곳에 자그마한 내 집을 마련하고 싶다. 4.1 부동산 대책에 따르면 처음으로 주택을 구입하는 사람에게는 취득세를 감면해준다고 하는데, 이 씨 부부의 연간소득을 합하면 6천만 원이 약간 넘는다. 소득기준이 취득세 감면 대상에 해당되는지, 또 언제까지 어떤 규모의 아파트를 구입하면 되는지 정확히 알고 싶다.

Q. 생애 최초 주택 구입자의 자격 기준은?
부부합산 연간소득이 7천만 원 이하이면서 세대별 주민등록표상의 세대원 전원이 주택 취득일 현재까지 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 부부 중 어느 한쪽이 집을 보유한 적이 있다면 생애 최초 주택 구입 자격에서 제외된다. 이혼한 배우자의 주택 보유 여부는 관계가 없으나, 사별한 배우자가 주택을 보유했었다면 최초 자격에서 제외된다.
미혼인 단독 가구주는 배우자가 없기 때문에 본인 소득이 7천만 원 이하면 해당된다. 애초 발표한 4.1 부동산 대책에서는 부부합산소득 6천만 원 이하로 발표했으나 7천만 원으로 현실에 맞게 조정되었다.

Q. 소득이 7천만 원 이하인 것은 어떻게 증명하나?
근로소득자의 경우 원천징수영수증과 소득금액증명원을, 사업자는 사업소득 원천징수영수증과 소득금액증명원을 구비해야 한다.

Q. 구입 주택의 금액과 규모는?
6억 원 이하의 주택을 최초로 구입해야 취득세를 면제받을 수 있다. 정부가 처음 발표했던 85㎡ 이하의 면적기준은 폐지되었으며 6억 원 이하의 금액기준만 지키면 된다. 서울과 수도권만 해도 지역에 따라 주택 규모와 가격의 차이가 커서, 강남의 소형 아파트가 경기도의 중대형아파트보다 비싼 경우가 많으므로 면적기준의 폐지는 세제감면 혜택의 실효성을 높인 조정이라 할 수 있다.

Q. 취득세 면제의 적용 시기는?
생애 최초 주택 구입자의 취득세 감면은 부동산 대책이 발표된 4월 1일부터 소급 적용되며, 올해 연말까지 취득한 주택에 한시적으로 적용된다. 주택취득은 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날을 적용하므로 취득세 감면혜택을 받기 위해서는 연말까지 잔금지급 또는 등기를 완료해야 한다.

Q. 주거용 오피스텔도 취득세를 면제받을 수 있나?
오피스텔은 해당이 안 된다. 취득세 면제 대상 주택은 주택법에 따른 주택으로 아파트·빌라·연립·단독주택·다가구 주택이고, 오피스텔은 건축법상 업무시설 용도이기 때문에 주택에 해당하지 않아 제외된다.

Q. 주택 취득 시 절세 효과는?
생애 최초로 집을 사는 부부가 4억 원에 집을 샀다면 1%의 세율을 적용해 취득세 400만 원에 지방교육세 10%를 더한 440만 원을 내야 하지만, 이번 혜택으로 전액 내지 않아도 된다.

<신축·미분양·1세대 1주택자가 보유한 주택 구입에 대한 양도세 면제>

# 사례 : 아이들 교육을 위해 강남의 작고 오래된 아파트에서 7~8년을 살아온 김 모 씨(50세)는 요즘 주택가격이 좀 더 저렴한 새 아파트로 규모를 늘려 이사하고 싶다. 아이들 대학입시도 모두 마쳤고 마침 아이들 학교와 남편 직장이 강북이라서 강북이나 수도권의 아파트도 생각하고 있다. 마침 양도소득세를 5년간 면제해준다는 발표가 있어서 이왕이면 대상이 되는 주택을 구입하고 싶은데, 어떤 주택이 해당되는지 정확히 알고 싶다.

Q. 양도소득세 면제 대상이 되는 주택은?
양도세 감면은 어떤 집을 사느냐에 따라 혜택 적용 여부가 갈린다. 주택 금액 6억 원 이하 또는 주택 면적 85㎡ 이하의 신규주택, 미분양주택, 그리고 기존 주택 가운데 1세대 1주택자가 파는 집을 사게 되면 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세를 내지 않아도 된다.
하지만 집을 파는 사람이 다주택자라면 취득 후 집을 다시 팔 때 양도소득세 면제를 받을 수 없으므로 기존 주택을 사려면 파는 집주인이 1세대 1주택자인지를 먼저 확인해야 한다. 단, 집주인이 보유한 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유한 경우는 신규 주택 취득일로부터 3년 내에 종전 주택을 양도하는 사례도 포함한다.

Q. 집주인이 1세대 1주택자인지, 다주택자인지 어떻게 알 수 있나?
매매계약서를 쓸 때 시·군·구청장에게 집주인이 1주택자인지 확인하는 도장을 찍어달라고 해야 한다. 확인 도장을 받았다면 나중에 집을 되팔 때 세무서에 매매계약서 사본을 내면 된다. 하지만 확인 도장이 없으면 다주택자에게서 집을 산 것으로 간주되기 때문에 양도소득세를 내야 한다.

Q. 주택금액과 면적기준 어떻게 달라졌나?
4.1 부동산 대책 발표에 따르면 주택금액 9억 원 이하와 면적 85㎡ 이하의 두 가지 조건을 모두 충족시켜야 했는데, 수정안에서 주택 금액 6억 원 이하와 면적 85㎡ 이하의 조건 중 한 가지 조건만 충족하면 되는 것으로 조정되었다. 따라서 6억 원이 넘는 강남 고가의 아파트도 주택 면적이 85㎡ 이하이면 면제 대상에 포함되며, 수도권의 6억 원 이하 중대형 아파트도 포함될 수 있도록 개정되었다.

Q. 양도소득세 면제 적용 시기는?
양도세 감면 규정은 4월 1일부터 적용되며, 12월 31일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 내면 중도금이나 잔금을 치르지 않았더라도 양도소득세를 면제받을 수 있다.

Q. 양도소득세 면제 주택에 재건축 아파트도 포함되나?
재건축 주택은 소유자가 누구냐에 따라 다르다. 재건축 아파트에 살고 있는 사람이 추가 분담금을 내고 같은 단지의 아파트 분양권을 취득한 경우는 신규 주택을 매입한 경우로 인정하지 않아 양도소득세 감면 혜택이 주어지지 않는다. 그러나 재건축한 뒤 일반 분양으로 신규 분양권이 나온 주택은 신축 주택으로 보기 때문에 양도소득세 면제 대상이 된다.

Q, 양도소득세 감면 세액 계산은 어떻게 하는가?
양도소득세 감면은 5년간 이뤄진다. 올해 안에 집을 샀다가 5년을 넘기고 집을 되판다면 최초 5년간 발생한 차익에 대해선 양도소득세가 면제되고 그 이후 기간에 대해선 오른 집값만큼 과세된다.

Q. 대상이 되는 주택을 올해 안에 사서 5년 안에 팔면 모든 세금이 면제되나?
그렇지 않다. 올해 안에 사서 5년 안에 팔면 양도소득세는 100% 감면되지만 감면되는 금액의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다.

Q. 1주택 보유자가 올해 안에 감면대상 주택을 취득하면, 3년 이내에 종전 주택을 양도해야만 비과세되나?
그렇지 않다. 신규 구입 주택은 주택 수를 계산할 때 제외되므로 종전 주택을 언제 처분하더라도 비과세가 가능하다.

참고자료: 지방세특례제한법·조세특례제한법 개정법령
도움말: 산업은행 소매금융기획부 WM사업팀 이영진 부부장 (세무사)
이선이 리포터 2hyeono@naver.com

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