임대인이 매수해야하는 임차인의 건물 지역내일

임대인이 매수해야하는 임차인의 건물

지역내일 2013-07-26

토지를 임대하여 건물을 건축하는 경우 임대인이 신경 써야 하는 법률적 주장이 지상물매수청구권이다.
임대계약 종료 시에 토지 위에 있는 건물이 있을 때 임차인의 계약갱신 요구를 임대인이 거절할 경우에는 지상물을 매수해야 하는 부담을 안게 된다. 이러한 지상물매수제도는 임차인 보호를 목적으로 하는 강행규정이다.

몇 년 전 횡성의 토지를 소유하고 있던 종중에서 축사로 사용하겠다는 임차인에게 토지를 년 100만 원을 받고 임대해 주었다. 임대 기간이 종료되자 계약 갱신을 하지 못하겠다는 통지를 하였는데 임차인이 축사매수청구권을 행사하였다.

축사의 가격은 3천만 원이 넘었다. 종중에서는 난리가 났다. 임대료를 1년에 100만 원씩 받은 것이 전부인데 종중에서 소를 키울 일도 없는데 축사를 매수하라는 것은 도저히 상식으로 이해할 수 없다는 의견이 대다수였다. 결론은 종중에서 3천만 원을 주고 축사를 매수하라는 것으로 났다.

그래서 임대인은 계약서에 토지 위에 건물을 짓더라도 임대 기간이 끝났을 때 건물을 철거한 후에 원상회복한다는 특약사항을 기재해 넣는다. 그런 특약이 있더라도 임차인에게 불리한 것이므로 무효이다.
예외적으로 임차인을 보호할 필요가 없을 때에는 건물 매수청구권을 인정하지 않는 판례가 있다.

고가의 토지에 주차장 및 세차장을 사용하기 위하여 가건물을 축조한 경우, 임대기간 만료 후에 임차인이 건물을 철거하여 대지를 인도하겠다는 특약을 한 경우에 지상물매수청구권을 인정하지 않은 사례가 있다.

그 이유는 토지의 임대차가 건물의 소유를 목적으로 한 것이 아니기 때문이라는 것이었다. 조립식 창고, 비닐하우스의 경우에도 마찬가지의 판례가 있다. 쉽게 철거할 수 있는 가건물이고 불과 4일 만에 건축된 조립식 건물의 경우, 또는 철제로 조립된 비닐하우스는 비록 구조물이나 건물의 외형을 가지고 있으나 토지 위에 건물의 소유를 목적으로 한 임대차계약이라고 볼 수 없다는 이유이다. 농지를 임대하는 경우 임대계약은 농작물 경작을 위한 것이고, 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 임대차계약이라고 보기 어려우며, 비닐하우스 및 철재천막은 철재파이프로 된 구조물 또는 기둥에 비닐 또는 방수천막을 씌워 온도와 습도를 유지하고 비바람을 막을 수 있도록 한 것에 불과하여 토지로부터 비교적 쉽게 분리함으로써 지상에서 철거할 수 있고 그 철재파이프 등도 이를 재사용할 수 있기 때문에 매수청구권의 대상으로 보기 어렵다고 본 것이다.

법무법인 대륙아주 이재구 변호사

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