유치권은 ‘타인의 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권’을 피담보채권으로 하는 법정 담보물권으로서 유치권이 성립하기 위해서는 유치대상인 물건과 피담보채권 사이에 견련성이 요구된다(민법 제320조).

일반적으로 건물신축공사 중 토목공사를 도급받은 수급인은 그 공사대금채권에 기하여 공사부지에 대하여 유치권을 행사할 수는 없다. 대법원도 “건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이다”고 판시하고 있다(대법원 2008. 5. 30. 선고 2007마98결정 참조).

다만, 특별한 경우 유치권을 행사할 수도 있다. 대법원은 “① 공사부지가 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하여 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는 아파트 등 건물을 신축하기에 부적합하고, ② 이와 같은 이유로 위 공사부지의 소유자는 그 지상에 아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 수급인과 아파트 신축공사 중 토목공사부분에 대하여 위 공사부지를 위 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되 장차 지반침하로 인한 건물붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 내용의 도급계약을 체결하였으며, ③ 이후 수급인은 그 지하에 아파트 3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 약 1,283개의 콘크리트 기초파일을 항타하여 삽입한 사실이 인정되므로, 위 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 위 공사부지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고, 이러한 경우에는 위 토목공사를 위 공사부지에 관한 공사로 볼 수 있으므로, 그 공사대금채권은 위 공사부지에 관하여 발생한 채권으로서 위 공사부지와의 견련성이 인정되어 유치권행사가 가능하다”고 판시하고 있다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다60530 판결).

공증인가 법무법인 누리
대표변호사 하만영

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