서울시, 용도·지역별 최고층수 차등제한키로
2·3종주거 25·35층, 상업·복합건물 40·50층

서울지역 재건축·재개발의 최고 층수가 주거지역이나 상업지역 등 종별로 확정됐다. 이로 인한 시민들의 불필요한 갈등이 해소되고 서울시내 스카이라인이 바뀔 전망이다.

재건축과 재개발이 시급한 여의도와 잠실 등 한강 5대 지구는 최고 50층 안팎까지 차등 허용되며, 개발을 촉진하기 위해 개별사업 방식으로 전환되고 기부채납 수준도 15% 이하로 완화된다.

서울시는 이런 내용을 담은 '한강변 관리방향 및 현안사업 가이드라인'을 확정했다고 2일 밝혔다.

시는 앞으로 도시계획위원회 등에서 일괄 적용할 스카이라인 관리원칙을 마련했다. 원칙에 따르면 제2종 일반주거지역의 최고 층수는 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하, 상업·준주거·준공업지역의 저층부 비주거 용도가 포함된 건축물은 40층 이하로 제한하기로 했다. 중심지의 제3종 일반주거 이상 지역에는 복합용 건축물의 경우 50층까지 지을 수 있다. 복합건물이란 공공·편의·근린상업 등 비주거 용도가 저층부에 있는 건물을 말한다.

도심·용산, 상암·수색, 청량리·왕십리, 여의도·영등포, 강남·테헤란로(영동) 등 부도심 5곳과 도시기본계획에서 정한 지역중심 지역 11곳은 50층 이상까지 가능하다.

또 서울의 수려한 자연과 어우러지도록 주요 산 주변과 구릉지는 저층을 원칙으로 하고, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 하는 등 스카이라인이 V자형으로 조절된다.

여의도·잠실·압구정·반포·이촌(서빙고)지구 등 재건축과 재개발이 시급한 5대 지구의 건축물 높이도 기존엔 지역에 관계없이 '50층 내외'로 정해 사실상 기준이 없었지만 앞으로는 스카이라인 관리원칙에 따라 지역별로 차등화한다.

이에 따라 최고 층수가 제3종 주거지역인 압구정·반포·이촌지구는 35층 이하, 여의도와 잠실 지구는 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이하가 적용된다. 여의도의 경우 용도지역 변경 땐 공공기여 추가를 전제로 최고 층수를 50층 이상으로 상향 조정할 수 있다.

단 지구내 남산, 관악산, 현충원, 용산공원 주변 지역은 자연경관 조화를 위해 중·저층으로 관리한다. 같은 지역이더라도 수변 인접부 첫 건물은 10~15층 이하 중·저층으로 짓고 그 이후 건물은 상대적으로 높게 올릴 수 있다.

시는 특히 이들 지구의 사업 실현 가능성을 높이고자 기존 통합개발에서 개별사업으로 전환하고, 통합개발이 필요하면 지역 주민의 의견을 충분히 반영해 의사가 확인될 때만 추진하기로 했다. 또 토지면적의 25%로 다른 지역보다 과도하게 높게 설정된 공공기여 비율을 15% 이하 수준으로 하향 조정하고, 지역과 단지 특성에 따라 도시계획위가 층고제한을 다소 완화할 수 있도록 했다.

시는 이번 관리방향을 토대로 2015년 상반기까지 한강변 관리 기본계획을 마련할 방침이다.
김선일 기자 sikim@naeil.com

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