설날 고향을 찾았던 사람들 중에는 연로한 부모님이 보유한 토지를 어떻게 할 것인가에 대해 고민하는 경우가 많다. 이런 토지에 대해 평소 조금씩 관심을 가져두면 가치도 높일 수 있고 재테크도 가능하다.
시골 토지의 가치를 올리기 위해 우선 확인할 것은 도로다. 지적도상 도로가 있는지 확인하고 현황도 문제없이 사용할 수 있는 지를 알아보아야 한다. 길을 확보하는 것만으로도 토지의 가치는 몇 배 높아진다. 하천이나 구거가 있을 경우에는 다리를 만들면 땅의 가치는 몇 배 올릴 수 있다. 이런 문제를 급히 해결하려면 비용이 만만치 않게 들 수 있고 아예 불가능할 수도 있다. 시간을 갖고 미리 해결해 놓는 것이 좋다. 도로를 만드는 방법은 도로부분에 해당되는 땅을 사거나 토지사용승낙을 받을 수 있다.
지적도상에서 땅의 모양도 확인해보아야 한다. 시골 땅은 지적도와 현황이 다른 경우도 많다. 지적도상의 모양이 안 좋다면 인접 토지주와 협의해 매입이나 교환 등을 통해 정방형으로 만들어 놓는 것이 좋다. 꺼진 부분은 복토를 하고 물길이 있다면 잘 다듬어 토지가 쓸려가는 것을 방지해야 한다. 방치해 놓으면 물길에 토지를 모두 잃을 수도 있다.

● 주택 리모델링도 재테크

시간을 두고 관리해두면 땅의 가치는 높아지고 혹 매각을 해야 할 때 훨씬 높은 가격을 받을 수 있다.
토지의 형질을 변경할 때는 목적과 개발의 정도에 따라 허가를 받아야 한다는 것이다. 특히 산지의 경우에는 잘 못 손을 댔다가는 큰 문제가 될 수 있으므로 사전에 해당관청에 문의해야 한다.
시골 땅의 용도는 농업용이 우선이다. 하지만 요즘엔 다양한 목적으로 시골 땅을 찾는 사람들이 늘고 있다. 전원주택이나 펜션용도, 전원카페나 식당, 테마농장 개발을 목적으로 땅을 찾는 사람들이 많다. 만약 관광지 주변과 같이 전원카페나 음식점 등에 대한 수요가 있는 땅이라면 그것을 할 수 있는 용도로 토지를 바꾸어 놓으면 가치는 훨씬 높아질 것이다.
오래된 고향집의 골조가 사용하는데 문제가 없다면 리모델링을 하는 것도 재테크 수단이 될 수 있다. 또한 주택을 부가가치가 높은 식당이나 카페 등 근린생활시설로 용도변경을 해 놓으면 가치를 높일 수 있다. 리모델링을 하기 위해서는 우선 골조가 튼튼해야 하고 비용이 얼마나 들 것인가를 확인해야 한다. 골조에 문제가 있을 경우에는 새로 짓는 집보다 비용이 더 드는 경우도 많으므로 오히려 역효과를 본다.
주택에서 근린생활시설로 용도변경은 지역에 따라 까다롭거나 불가능할 수 있으므로 해당 관청과 상의해보아야 한다.

● 세금 알아야 재테크 도움

세금제도도 알아두는 것이 좋다. 우선 농지를 매각할 경우에는 양도소득세를 부과하게 되는데 8년 이상 재촌 자경한 농지는 5년간 양도소득세 3억원을 감면받을 수 있다. 이때 1년간 받을 수 있는 양도세의 최고한도는 2억원까지다. 양도세 감면 대상이 되는 8년 자경농지로 인정을 받기 위해서는 실제 농사일의 절반 이상을 본인의 노동력으로 직접 해야 한다. 또 2년 이상 영농한 농민이 상속받는 농지의 경우 2억원(상속 재산 가액)까지 상속세 기초 공제를 인정받을 수 있다. 자경하기 어려운 농민의 경우에는 한국농어촌공사에서 운영하는 농지은행에 임대위탁을 할 수도 있다. 농지은행은 임대수탁 받은 농지를 다른 사람에게 임대하고 임대료를 지급해 준다.
농지연금제도도 이용할 수 있다. 부부 모두 만 65세 이상이고, 영농경력 5년 이상이며, 소유하고 있는 농지의 총면적이 3만㎡ 이하인 농업인일 경우에는 자신이 소유하고 있는 농지를 담보로 연금을 받을 수 있다.
농어촌주택의 경우에는 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다. 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하면 해당 주택 취득 전에 보유한 일반주택 양도시, 1세대 1주택 양도세 비과세 적용을 받을 수 있다. 농어촌주택은 수도권 광역시를 제외한 읍?면 소재 주택으로 주택취득당시 기준시가 2억원 이하, 대지면적 660㎡이내, 전용면적이 150㎡(공동주택의 경우 116㎡) 이내인 주택이다.

김경래 리포터

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